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辽宁8000个老旧小区怎么改?

2020-10-23 09:33

提要

今年7月,国务院出台《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,明确提出城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程,对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。要求按照高质量发展要求,大力改造提升城镇老旧小区,改善居民居住条件,推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系,让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。

辽宁省约有8000个老旧小区,如何改造涉及上百万人的切身利益。辽宁的老旧小区存在哪些问题?如何改造?改造过程中需要解决哪些问题?请看本报调查——

老旧小区为何改:无法满足居民生活的现代化需求

说起城市里的老旧小区,人们想到的是坑洼不平的路面,没有路灯,出行困难;私搭乱建,存在严重的安全隐患;地下管网老化朽烂,自来水上不来,污水下不去,暖气不热;绿化地变菜园;没有物业,偷盗事件时有发生……总之就是“脏、乱、差”的代表。

老旧小区在建筑性能、公共配套设施、道路交通、公共环境、安全管理和社区文化等方面存在着诸多问题,不仅严重影响了居民的生活质量,也是一个城市走向现代化亟待解决的问题。

老旧小区是指城市和县城(城关镇)建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。

谈到辽宁省的老旧小区这个话题,辽宁省房地产研究中心副主任石海均轻轻叹了一口气。作为研究房地产行业几十年的专家,石海均对全省老旧小区的形成、发展和现状可谓了如指掌。

石海均向记者介绍,辽宁省在上世纪80年代之前和中后期建设的许多小区,现在已变成了老旧小区。这不仅仅是建成的时间比较久远,还在于当时正处于城市建设初期,在进行居民小区规划的时候欠缺发展的眼光,对将来可能会出现的问题缺乏预见性,比如停车场,当时家用汽车对于普通百姓来说还是可望而不可即的事情,建设时所有居民小区都没有规划和建设停车场。

小区各项配套设施不健全,空间布局结构不合理,存在无文化娱乐活动场所、绿化率低、停车位少等明显缺陷,小区进出口道路较多,无法实现全面封闭,出入人员无法实现准确的管制等,这些小区建设时就存在“先天不足”。而城市现代化建设对居民小区的各种设施条件提出了更高要求,例如,在新建现代化小区常见的草地凉亭休闲区、安全监控等智能化设施、分类垃圾箱、太阳能路灯,以及现代化物业管理,在老旧小区中都不见踪影,老旧小区已成为城市发展进程中一个严重滞后的角落。

生活在老旧小区里的居民有太多的无奈。这是记者在鞍山、抚顺、本溪和辽阳等市老旧小区采访时最深刻的感受,也是了解老旧小区现状者的一种共同感慨。

在记者曾参加的多个居民座谈会上,到会的居民年龄都在70岁以上,从简朴的衣着上就可看出生活得并不富裕。

“有条件的都搬走了。”“小区老旧了,住的人也老了,咱小区里基本上不住年轻人,孩子就更少了。”老旧小区很多居民这样说。

社区工作人员告诉记者,现在住在老旧小区的居民构成比较复杂。有很大一部分是原国有企业退休职工,一部分是在小区租房的城镇居民中的低收入群体,还有一部分是外来务工人员。由于居民构成复杂,小区环境太差,大家心情也不太好,遇到点儿事就容易冲动。各种矛盾、纠纷甚至治安事件时有发生。

辽宁省房地产行业协会秘书长田天的一个观察令人感叹。

“其实,建于上世纪的老旧小区,有不少是在城市的中心区域,不但交通方便,周边商业发达,有的还是学区房,但就是这样的小区,现在住的人也少了,那些为孩子上学买了学区房的,也只是落了户口并不居住。”田天说。

这就造成了城市老旧小区的空心化,既是一种巨大的社会资源浪费,也是对城市形象和品质的一种损害。

田天认为,从城市角度来说,老旧小区改造是继棚户区改造后又一次的城市“更新”工程,既改善民生,让“老居民”过上“新生活”,也改变城市面貌,提升城市品质,真正让城市生活更美好,让社会更和谐稳定。

“城镇老旧小区改造的目标,就是解决城镇居民居住的现代化问题,也是满足人们基本生活的现代化需求。老旧小区的综合功能进一步完善了,城市环境就会更加美好,群众会更加宜居,老旧小区的居民就会有更大的获得感和幸福感。”石海均说。

老旧小区如何改:小区里的居民说了算

辽宁省的老旧小区大约有8000个,如何改造涉及上百万人的切身利益。

按照城市建设管理高质量发展要求,开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动,以改善人民群众居住条件为终极目标,维修改造小区公共部位和配套基础设施,提升养老、托育、医疗等公共服务水平,推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。到“十四五”期末,基本完成对2000年底前建成的需改造城镇老旧小区综合改造提升。

省住房城乡建设厅住房保障处处长胡林涛这样解读上述目标。他说,老旧小区改造,就是要补齐城市人居环境的短板,让城市更宜居。老旧小区改不改、怎么改,要由居住在老旧小区里的居民说了算,要以居民意见为主要依据,对基础设施差、管理缺失、安全隐患突出、居民改造意愿强烈的老旧小区先行改造,基本解决水、电、路、气及安全隐患等突出问题,努力实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。在改造过程中,要特别注意体现小区特点,特别是人文特点,要尊重、保护、利用好具有历史文化价值的小区文化、街区道路和特色景观。

老旧小区改造是一项重大的民生工程,也是一项庞大的系统性社会工程,要支持各种所有制企业参与投资、改造、运营、管理。坚持“改造一个、管好一个”,构建老旧小区管理长效机制。

胡林涛说,老旧小区改造是推动城市更新的重要抓手。城市环境改善了,宜居了,宜商宜业了,就能吸引更多的人才和业态聚集。老旧小区改造是优化营商环境、建设生态宜居城市的重要一环。

改后小区如何“保鲜”:需要同步建立后续管理机制

辽宁省从2019年开始老旧小区改造试点,2020年全面铺开,各地在实践中探索出不少好的经验和做法。

前几年的老旧小区改造,在竣工验收后小区环境焕然一新,居民满心欢喜。

然而,也有令人不快的事情发生:刚刚修整好的花坛被悄悄栽上了小葱、小区门口的车栏杆被撞坏、有人把垃圾从楼上直接扔下来……小区往往出现“一年新、两年旧、三年回到老样子”的情况。“这些小区都没有正规的物业管理。”石海均告诉记者。

石海均认为,做好辽宁省老旧小区改造工作,需要同步建立小区后续管理机制,也就是物业管理。从老旧小区改造的实践看,改造后的物业管理非常关键。老旧小区之所以如此“脏、乱、差”,一个根本原因就是缺乏或没有物业管理。如果老旧小区改造后依然没有物业管理,很快就会沦为新的“老旧小区”。

“现在的老旧小区改造模式只能说是一种探索,主要靠政府主导,没有引入社会资本,缺少市场化改造,很大程度上是不可持续的。”辽宁中居建设科技有限公司董事长刘继宽说。

刘继宽认为,老旧小区改造是一项综合性、系统性、长期性的民生工程,涉及诸多方面。政府作为老旧小区改造及后续管理的主导力量,应理顺多元主体间的关系,引导好、保护好、发挥好各方参与的积极性,寻求更有效的途径,最大限度地提升居民的幸福指数。

作为省房地产行业协会组织的辽宁省老旧小区改造专家组成员,刘继宽从今年上半年开始,就在全省范围内寻找合适的老旧小区改造项目。当他在改造后的小区寻找物业方面的经营项目时,发现这些老旧小区的居民不仅不能负担正常的物业费,而且缺少消费能力。

做物业需要不少的资金投入,有投入就应该有产出和利润,比如在改造完的小区做物业管理,按照现在政府的支持政策可以兴建超市、社区医院、托老所、洗浴美发等服务业态,以解决物业经费不足问题,但关键是得有人消费才能运行才能有盈利,在改造后的老旧小区这个模式很难运行。

刘继宽建议,老旧小区改造应该充分市场化,政府应出台政策鼓励支持社会资本介入,为民企拓展参与的空间,应该将改造项目和后续物业管理“打包”,项目中标者要用改造项目中赚到的利润投入物业管理中,实现良性循环和运行,这样才能实现构建老旧小区管理长效机制的目标。

编辑:本站编辑
标签:辽宁,老旧小区改造
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