北京愿景集团董事长陶红兵

文/田傲云

“基础类是为满足居民安全和基本生活需求的内容，完善类是为满足居民生活便利和改善型生活需求的内容，提升类是为丰富社区服务供给、提升居民生活品质的内容。”5月10日，北京市住建委印发《2021年北京市老旧小区综合整治工作方案》，有相关负责人透露。

据统计，2020年，老旧小区综合整治的开工、完工目标分别是200个和50个。数字背后，是废弃空地变身社区菜市场和主食厨房；废弃的锅炉房变身成有养老驿站、老年服务中心的街区服务中心；小区陆续成立业委会或物管会……

进入“十四五”时期，北京进入城市更新的新阶段，老旧小区改造力度持续加大。按照计划，到“十四五”期末，力争基本完成全市2000年底前建成需改造的老旧小区改造任务。但“谁来出钱？”“投资回报慢”……一连串的问题仍是老旧小区改造绕不开的难题。

“因为很难产生商业价值，所以老旧小区改造大部分开发商都不愿意去做。每个项目和政府签约的条件都是十年左右收回成本，后面十年才是运营的回报。”最近，北京愿景集团董事长陶红兵在参加“2021中国城市更新论坛系列活动及案例征集启动仪式”时谈到，老旧小区改造的投资回报大概要十年才能回本，只要投进去，十年内就要不断投入，得扩大规模。

“其实是能赚钱，只是赚的慢一点，赚的利润低一点，时间长一点，尤其是年轻人可以把这当作一个事业，可以实实在在地帮助很多人。”在陶红兵看来，老旧小区改造关系到社会和国家的稳定，大有可为，难也要迎难而上。

“一定要把老百姓的服务做好”

大兴区枣园小区改造前

大兴区枣园小区改造后

攻克难关的第一步就是要知道难在哪里。

位于北京市CBD附近的劲松北社区始建于上世纪70年代末，是改革开放后北京市第一批成建制楼房住宅区，也是北京首个引入社会资本改造的老旧小区。

在引入社会资本前，北京老旧小区改造由政府出资为主，但由于小区在改造完成后没有设置专门管理人员，没有后续系统的相应维护管理，一段时间后，各种问题重现，变成重复性的投入。

钱要花在刀刃上。对于社区到底要如何改造，要改造哪些项目，社区居民又有哪些诉求，劲松北社区和愿景集团颇费了一番脑筋。

2018年7月，愿景集团向社区居民发放了2380份调查问卷后，将居民需求进行条块梳理，并进行物业路演。他们发现不少居民其实更希望社区能有老年食堂、美容美发等便民设施。

在完成小区改造的细致考察之后，结合劲松北社区和愿景集团自有的优势资源，在劲松北社区通过“一街”（劲松西街）、“两园”（二区小公园、209小花园）、“两核心”（社区居委会、物业中心）、“多节点”（社区食堂、美好会客厅、自行车棚、匠心工坊等）的改造方案，愿景集团投入自有资金约3000万元后，综合整治工程历时两个月亮相完工，成为改造重点的示范区。

但项目进展并非一帆风顺。“去年我们这个项目接待了几百多批次的参观，他们看到了我们在休闲处用的桌椅后，很多人都问为什么要用水泥做的桌椅。这就是做老旧小区和做城市更新不一样的地方，你需要精打细算。”陶红兵回想起因为要控制成本而奔忙的日子，有些感慨，“几毛线一平方米的物业费，这样的情况下怎么可能盈利，成本都收不回来，这就倒逼着企业要控制投入成本以及增加收入。所以我只能用最便宜的材料做桌椅板凳，同时为了保证居民有较好的使用体验，我们再在水泥上加木板，这样就能保证成本又低，又美观好用。”

在做好“劲松项目”提升优化的同时，愿景集团积极开展劲松三区到八区的老旧小区物业服务接管工作。陶红兵强调，“要把老百姓的服务做好，同时把社会投资形成的资产和设施设备运营维护好，让政府的财政投入起到长效作用。”

不过，较低的物业费也让陶红兵为后期的物业管理犯难，用他的话说，物业费还不够请保洁人员，“有公司给我们做方案，可在我这儿完全没用，我用不起。”据介绍，劲松项目从2020年起开始收缴物业费，低层楼每户每月收取0.43元/平方米，截至2020年年底，收缴率为近83%。但这个收费标准，依然远低于市场水平。

谈到如何维持后续的生活品质时，陶红兵表示他们将社区、居民与愿景紧密联系，形成可持续性的健康闭环。同时以社区垃圾分类的工作举例，社区有退休的大爷大妈，给这些大爷大妈发一些补助，也可以让他们发挥余热；还有小区拾荒者，以前是不让他们进小区，现在给他们划定作业范围，让他们捡完后把垃圾打扫干净，再发点补贴，这些人就成了卫生员，不仅比雇清洁工省多了，而且把以前堵不住的一些问题解决了……

经历的多了，像这样的细节还有很多。在陶红兵看来，老旧小区改造除了做配套的基础类改造外，还要对它持续地运营、维护、保养才能发挥最大的投资。“一定要把老百姓的服务做好。”

站在商业盈利的角度，陶红兵感慨，“做老旧小区改造需要在每一个细节上精打细算，如果不这么打算，老旧小区改造不要说十年收回投资，可能二十年到期我们也收不回投资。”

实施片区资源统筹

劲松示范区改造前

劲松示范区改造后

首个试点运营成功后，愿景集团又把目光放到了位于大兴区清源街道的枣园小区和兴丰街道的三合南里社区。

但老旧小区情况复杂，不能简单的照搬劲松模式，需要真正地因地制宜。

意识到枣园小区存在资源不足等情况后，愿景集团发现它本身的特性同样值得发展，借着三合南里社区内的废弃锅炉房等资源，又开创“片区统筹、街区更新”的老旧小区有机更新“大兴模式”。打破小区之间物理界限，通过跨社区资源共享，就此开启了老旧小区有机更新过程。

“政府给不了你钱，但可以给你政策，给你资源，老旧小区的商机其实很多。”陶红兵指着屏幕上的图片说，“这是我们新建的菜市场和主食厨房，利用原来的闲置空间做了两个便民设施；这是做的垃圾分类，原来是一片荒地，变成了一个小型社区菜市场，有小菜地，居民可以在这认领一块菜地，后面的房子里还有垃圾处理器，可以把厨余垃圾变成复合肥料用来种菜；这是废弃的锅炉房，我们改造以后变成了街区服务中心。政府把锅炉房交给我们低价运营20年，我们来投资进行改造，拿20年的运营收入、租赁和运营费再来反哺周围老旧小区的改造投资。”

老旧小区独居老人多养老也是一个难题。“这个是西南的一个城市，你看老太太坐在这儿不觉得有什么，但我要告诉你，她每天花半个小时下楼，再花一个小时慢慢地爬上楼，所以下来就不上去了，一天都坐在这儿，晒晒太阳，在下面弄点吃的，这就是一个老人一天的生活情况。”会上，陶红兵还用走访的案例告诉现场的嘉宾们老旧小区改造的必要性。

三年时间转眼过去，在陶红兵看来，老旧小区改造从来都不是一家企业能够单打独斗完成的理想事业，这是一件能造福于民的事，服务对象和居民对他们的认可，是拿多少奖金也换不来的，“其实是能赚钱，只是赚的慢一点，赚的利润低一点，时间长一点，尤其是年轻人可以把这当作一个事业，可以实实在在地帮助很多人。”