刘伟/发自北京

房企“再融资”正如火如荼地进行中，与之相对的楼市回暖却显得滞后。

12月1日，克而瑞研究中心数据显示，11月份百强房企销售规模环比降0.3%，同比下降25.5%，降幅与9月、10月相比，楼市还未显现回升态势。截至11月末，多数企业目标完成率不足80%，且大幅低于往年同期。

销售不振也间接导致房价的下跌。2022年11月，全国100个城市新建住宅平均价格为16190元/平方米，环比下跌0.06%，已连续5个月环比下跌，跌幅较上月扩大0.05个百分点。

尽管楼市跌势已久，但11月份，“三支箭”政策的密集落地使得房地产股市、债市齐高涨。

市场普遍认为政策端在11月份连续释放的利好会刺激楼市回暖。“但从政策到市场的传导本身也需要三至六个月时间的，在优先级上，一二线城市的恢复将较为领先，三四线城市的恢复则需要更长时间。”上海中原地产市场分析师卢文曦认为。

市场筑底中显现分化

根据中指数据，11月重点100城商品住宅成交面积环比延续10月的下降态势，同比降幅仍近30%，月底重点城市商品住宅周度成交面积环比略有提升，但同比降幅仍较大，购房者观望情绪较重，市场活跃度不足。

将时间线拉长，据中指研究院监测数据，2022年前11个月，TOP100房企销售额同比下降42.1%，降幅较上月收窄1.3个百分点；其中TOP100房企单月销售额同比下降34.4%，环比下降4.9%。

按不同销售规模阵营来看，1~11月，各阵营房企销售额增速均有所下滑。其中，TOP10房企销售额均值为2783.9亿元，较上年下降34.8%；TOP11~30房企销售额均值为911.9亿元，较上年下降47.2%；TOP31~50房企及TOP51-100房企销售额均值分别为461.0亿元和239.4亿元，同比分别下降51.1%和42.3%。

从公布销售目标的15家房地产企业来看，2022年1~11月，目标完成率均值为65.4%，低于去年同期的85.7%，完成全年目标压力较大。

“新冠疫情多点散发以及许多房企暴雷产生的品牌信任危机是楼市下行的主要因素，在其最新的调研中发现，2021年至今约20%的购房者延迟或放弃了其原本的购房计划。”有中介机构负责人此前告诉记者。

楼市不景气还导致了房价的下跌。中指研究院对全国100个城市新房、二手房销售情况调查数据显示，2022年11月，百城新建住宅平均价格为16190元/平方米，环比下跌0.06%，跌幅较10月扩大0.05个百分点；同比上涨0.04%，涨幅较10月收窄0.02个百分点。

百城二手住宅平均价格为15911元/平方米，环比下跌0.21%，已连续7个月环比下跌，跌幅较10月扩大0.05个百分点；同比下跌0.64%，跌幅较10月扩大0.13个百分点。

不过，在下行的楼市周期中，仍有房企把握住机会实现业绩的提升。百强房企中有逾四成企业11月销售操盘金额实现环比增长，其中21家企业的环比增幅在0~30%，19家企业环比增幅超过30%。

企业自身造血至关重要

11月，利好房企的政策频出，央行、银保监会及证监会等多部门，从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资，帮助优质房企恢复经营“造血”功能，纾困方向也从此前“保交楼”转换至“保交楼与保企业并存”。

其中，11月8日交易商协会宣布“第二支箭”扩容，预计可支持约2500亿元民企债券融资。11月23日，央行、银保监会发布“金融16条”，重点针对房企融资端政策作出优化，包括支持开发贷、信托贷等存量融资合理展期，对面临短期困难的房企债券发行提供增信支持等。11月28日，证监会“第三支箭”恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资等。

国盛证券的研究报告提到，11月政策端迎来重大突破，央行银保监会集中于金融口发力。但目前房企销售依然低迷，需求端政策需进一步加码。考虑到目前销售仍较为低迷，12月房企传统供应旺季遭遇严峻的疫情形势，预计很难出现显著回暖。

财经评论员谭浩俊认为，房企不能只依靠“输血”，还需要增强自我“造血”功能。他表示，首先，要倒逼房企加快库存房销售，加大资金回笼力度。对提出融资需求的房企，必须对其库存情况进行全面调查，对其已开工项目、未开工项目等进行全面了解，在此基础上，给予一定的资金支持。不能随便开资金口子，避免负债进一步扩大。

其二，对获得融资政策支持的房企，在风险没有完全化解前，不允许再到土地市场拿地，也不允许购买新的资产、参与其他建设项目，融资获得的资金，必须用于手中项目的建设和竣工。

再者，必须密切跟踪资金去向，坚决堵住资金“暗道”。必须对房企新获得的资金设立专户，专款专用，不能有任何挪作他用的现象出现。

最后，要督促房企加快资产变现步伐，对非主业资产和实控人个人资产实现转让。不能有“你的资产归你的，你的资金不足由银行、证券市场解决”的情况出现。特别是实控人的个人资产，数额巨大，不能让其成为既得利益者。如果不有效处置非主业资产和实控人个人资产的，不允许通过银行和证券市场获得新的资金支持。否则，新增融资又会慢慢转移到企业实控人的个人名下，造成国有资产的大量流失。

卢文曦表示，此轮融资利好更多地偏向央企、国企等优质房企，一些过往采取激进路线发展的房企将面临更长的恢复周期，还有可能在未等到实质性资金支持时，就已经在行业洗牌中消失了。

有业内人士在受访时谈到，这两年在需求侧的利好政策已经应出尽出，但楼市恢复的力度仍然有限，他认为，房地产市场的发展需要一套新的逻辑。持续出台的政策究竟能产生何种影响，还有待未来市场的检验。