在经济结构性转型的关键时期，创新驱动持续深化，产业园区的产业聚集效应和科创生态日益提升。上海正全力建设具备全球影响力的科技创新中心，产业园区作为产业发展的重要承载地，培育了众多全国领先的企业，创新策源功能日益凸显。

10月24日，仲量联行发布《2023上海产业园区市场发展与展望白皮书》，剖析这一热门业态的发展现状，探讨未来趋势和机遇。

“上海产业园区市场承载了众多高质量产业的创新发展，经济发展的结构性转型，驱动高科技属性行业快速发展，使园区的产业聚集效应愈发加剧，科创氛围日益浓厚，吸引众多高端科研行业或战略新兴产业企业入驻。”仲量联行中国区研究部总监姚耀表示。在此背景下，仲量联行梳理了近200个产业园区项目中超过3600家企业，并对产业园区内100余家企业租户进行调研，结合60余份投资机构调研结果，深入了解当前园区租户的需求，并探究了在短期供应压力和长期产业发展的共同作用下，园区物业投资市场的变迁和机遇。

五大行业园区需求旺盛 产业复合成为租赁新动能

白皮书显示，集成电路、生命科学、人工智能、新能源汽车、游戏这五大行业，是上海产业园区的租赁需求动力。过去两年，五大行业在上海产业园区内的新增租赁需求达到近70%，推动上海在优势行业引领全国。

仲量联行华东区研究部董事丁婷指出，随着技术的进步，产业园区的产业聚集效应加剧的同时，各产业逐渐体现出产业链长、科技含量高的特征愈发凸显。这使得不同行业之间的边界逐渐模糊，产业之间的相互渗透和交叉也日益增多。

此外调研结果显示，上海产业园区中近36%的企业横跨了两个及以上产业类型，产业复合交叉的趋势凸显。

随着产业间更深度地交叉融合，全新的产业类型有望在创新中诞生，这种融合将为传统产业的转型升级提供更多机遇，也将上海产业园区市场的持续发展注入新动能。新兴领域作为未来产业发展的重要力量，也将焕新上海产业园区的租赁分布格局。

租户软硬件需求升级 园区需纳入产业思维

在经济结构化转型的大背景下，产业园租户对降本增效的关注度明显提高。仲量联行对上海11个产业园区板块、12个细分行业的103家企业（跨越不同面积段租户）进行问卷调研发现，企业更加注重物理空间对产业资源和生产要素的调配，越发强调不动产策略通过优化整体的物业选址、空间布局等策略，有效控制成本，提升公司效率，使办公场所能够服务于企业的长久发展。

在选址考量上，以往企业主要考虑租金成本、政策补贴、交房标准、餐饮设施以及交通可及性等因素。当下企业选址对于租金成本的敏感度有所上升，对配套设施、企业品牌形象、人才资源的关注度提升最为显著。同时，浓厚的科研氛围能够为企业提供更多合作渠道，更加受到重视。

站在产业园经营者视角，物业条件与资管服务的“双通道升级”不容忽视，园区经营者需拓展提升“产业思维”，服务于高科技属性租户的快速发展，以此筑巢引凤，在市场竞争中脱颖而出。

此次调研中，有89%的租户认为目前所入驻园区项目的物业条件及资管服务有待提升。其中71%的租户希望在物业条件有所提升，包括物业品质、园区配套等方面的升级；有43%的租户对于资管服务的需求进一步提升，主要围绕“行业交流及合作支持、融资支持及咨询、人才支援支持、孵化支持、市场推广支持”五大维度。

仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人指出，伴随租户的产业需求多元升级，产业服务在项目运营中的重要性不断增强，未来，是否能为入驻企业租户提供丰富的产业资源将成为产业园区经营者的核心竞争点，园区经营者需将资管服务纳入产业思维，提高与租户需求适配性。

89%投资者将追加投资 产业园投资策略多元提升

白皮书显示，过往十多年，上海产业园区投资市场主要经历了三个阶段，第一阶段（2011年至2015年）投资视角主要基于类工业资产；第二阶段（2016年至2019年）内资及外资地产基金投资活跃度增强，并尝试以“非核心区的类办公楼资产”的逻辑投资产业园区物业。进入第三阶段（2020年至今）产业园区投资继续成为关注焦点，但投资逻辑由传统办公楼转向产业视角出发，市场朝多元化、精细化方向迈进。

根据仲量联行投资机构问卷调研结果，投资者即便在短期内的市场承压情况下，依然对上海产业园区保有投资热情。在受访的投资者中，超过70%的投资机构已布局上海产业园区市场，89%的投资者在未来三年将追加投资或考虑收购产业园区物业。

与此同时，产业园区具备服务产业发展的独特属性，使得对于产业园区的投资有别于其他物业投资。问卷结果显示，上海产业园区投资者增加了产业视角，在地段选择、标的甄选、租户租金、投资模式等方面都更加考虑产业要素。

在产业红利和短期供应压力共同影响下，当前的产业园区投资市场呈现四大主要趋势：板块甄别愈加重视产业定位；行业类型成为评估物业租户的核心考量；财务测算趋于谨慎保守；产业视角催生特有投资方式，包括自用型企业的售后回租、产业自用企业与资本联合投资开发、以及PE+RE私募股权与不动产基金相结合的模式。

投资者的策略多元化也持续提高。问卷结果显示，采用核心型及核心增益型投资策略的企业数量正在逐渐增多，接近62%的投资机构更倾向于核心增益型的投资策略，已经超越了传统的增值型或机会型的投资策略，而倾向于核心型投资策略的企业也超过半数。

仲量联行华东区投资与资本市场部负责人孙翎进一步表示，产业园区的长期持有性对投资机构的资管能力提出更高要求，考验持有者的运维能力。园区投资者需要将产业视角贯穿投资的各个环节，方能聚势突围、行稳致远。（付珊珊）