中房智库研究员 唐珊珊丨文

老龄化进程加快让养老问题再度成为两会代表委员们关注的焦点。在3月5日上午召开的十三届全国人大二次会议上，国务院总理李克强在政府工作报告中15次提到“养老”，相比于2018年的14次、2017年的6次，此次两会对健康养老倾注了更多的关注。

此次政府工作报告中指出，我国60岁以上人口已达2.5亿。要大力发展养老特别是社区养老服务业，对在社区提供日间照料、康复护理、助餐助行等服务的机构给予税费减免、资金支持、水电气热价格优惠等扶持，新建居住区应配套建设社区养老服务设施，改革完善医养结合政策，扩大长期护理保险制度试点。

目前我国现有的养老模式仍是以居家养老、社区养老、机构养老为主，但围绕养老所施行的相关政策和保障制度，以及养老机构的运营管理都尚未完善，针对未来养老产业如何发展？如何通过政策扶持吸引更多的社会力量进入养老产业？如何进一步完善养老机制？此次两会代表委员直击养老行业痛点，热议社区养老新趋势。

两会议案提案折射养老产业痛点

伴随着顶层设计的推进，国内养老康复产业将迎来新的发展契机，不过养老康复产业的发展亟待各种配套政策落地。

两会代表委员们直言养老服务目前存在的结构单一，专业人才匮乏，运营成本高盈利难等痛点，呼吁国家给予一定的扶持政策，使养老社区事业真正发展起来。

“支持优质社会资本举办高端、个性化社区型医养结合型养老机构，并推广养老机构与医院、居住社区、智慧养老相结合的模式，共享资源，提供快速诊疗、医治、护理、康复服务。”祈福集团副董事长孟丽红在《关于落实、推进粤港澳大湾区养老服务合作，发展优质养老服务》的提案中提出，养老行业投入成本高、营利点低，需给予资质、税收、优惠政策；在法律上完善、明确医养型养老机构的制度标准、法律责任，引导社会资本进入。

孟丽红同时提议，医保定点向医养结合型机构松绑倾斜，将适量的医保及商业保险资金引向医养结合领域，为医养结合能持续发展提供经济保障。

在全国政协委员、中国太平保险集团董事长王滨看来，中国的养老服务和产品供给不足等问题突出，目前商业养老社区建设有“一窝蜂”的现象。商业养老是系统工程，除了养老社区外，还需要生活照料、医疗护理、紧急救援等内容。保险资金要有收益，但有一些企业在以养老社区的名义圈地，成功的可能较小。养老社区建设周期长、资金运用量大、回报率较低，建议国家有关部门给予一定的扶持政策。

全国政协委员、月星集团有限公司董事局主席丁佐宏则提出应该严格区分养老地产和养老服务性用地，他呼吁给予民营养老机构更多的支持政策，以调动社会资本进入养老服务的积极性。

根据中国公益研究院数据显示，2019年两会涉及养老部分提案议案共计38份，分别由35位代表（委员）提交。聚焦主题包括养老政策、养老保障、养老服务、养老人才、养老产业、为老服务六个方面。其中，养老保障主题关注最多，达到14份议案提案，占比约为36.84%，分别涉及养老保险、长期护理保险、商业保险、独生子女父母保障四个类别；其次是养老政策主题，代表委员共提交了12份议案提案，占比约为31.58%，内容涵盖顶层设计、医养结合、区域布局四个类别。再次是养老服务主题，共6份提案，内容涉及社区居家养老服务、机构养老服务、养老服务模式创新三个类别。然后是围绕老年再就业、老年就业和老年关爱主题提交的3份提案。最后是养老产业主题和养老人才主题，分别为2份和1份提案。

从养老保障方面来看，此次两会下调了城镇职工基本养老保险单位缴费比例，各地可降至16％。在减轻微小企业社保缴纳负担的前提下，保障职工社保待遇不变，保证养老金合理增长并按时足额发放，使社保基金可持续、企业与职工同受益。同时规定各地在征收体制改革过程中不得采取增加小微企业实际缴费负担的做法，不得自行对历史欠费进行集中清缴。继续执行阶段性降低失业和工伤保险费率政策。今年务必使企业特别是小微企业社保缴费负担有实质性下降。加快推进养老保险省级统筹改革，继续提高企业职工基本养老保险基金中央调剂比例、划转部分国有资本充实社保基金。

社区养老或成趋势 盈利模式仍未解

在哪儿养老更幸福？不少代表委员聚焦社区养老的话题，献计献策。

“要提升社区居家养老服务利用率，明确社区居家养老服务地位。要平衡地区间经济差异，提高老年人整体收入保障水平，建立资金补贴方式的动态调整机制，推动老年人潜在服务需求向显性需求转换。”全国政协委员石文先说。

此次两会多次提到大力发展社区养老，尤其是社区养老服务业。而此前社区养老主要是以居委会组织的社区养老服务为主，但由于物力资源、人力资源有限很难规模化发展，同时，专业医护人员的缺乏也是社区养老发展的难点。

自2017年起，随着多项针对养老的相关扶持政策出台，政策利好和巨大的市场需求缺口一度吸引了各路资本涌入，其中不乏龙头房企的身影。绿城、融创、万科、正荣等房企都曾以不同的方式切入社区养老，并通过社区进行养老地产的尝试。以融创为例，其从拿地开始即介入规划社区，将养老服务作为社区服务的一个升级，在打造社区服务体系时设置相关服务，通过帮业主做好养老规划服务,实现产品溢价,并在服务上获取更多的收益。而绿城则是从一个社区资源整合者的角度来进行养老服务的嵌入，将自己的医院资源、旅游资源与地产项目进行嫁接,使业主可以享受到完整体系的社区养老服务。

虽然房企都在探索社区养老的不同路径，但养老地产仍面临盈利困境。其中原因有三点：一、成本过高。养老地产前期融资成本高、投资量相对较大，运营成本更高。而如果土地成本过高问题无法解决，养老地产相比于其他地产项目的持有运营成本在各方面都要高。二、盈利模式不清晰。无论是自持还是轻资产运营模式，目前养老地产项目仍未找到清晰的盈利模式。三、空置率高。据仲量联行调查数据显示，目前国内养老地产项目空置率普遍较高，分别在35%~45%之间。而一般养老院入住率要达到75%~85%才能盈亏平衡。而造成空置率高居不下的的原因是因为多数人还没有对养老产业，比如照护式养老模式，形成有效的认知，由此很大一部分消费潜力还并未传导到养老市场。四、政策落地困难。尽管利好政策出台密度加大，但关键问题尚未破解，实际操作中制约养老产业发展的瓶颈问题，比如融资支持、养老用地供应、营利性养老机构税费、津补贴、监管等问题，尚未完全破解，政策体系尚需进一步完善。五、社会技术发展对产业融合的影响，仍制约着养老地产商业模式的创新发展。中国养老产业链整体技术创新还不足以支持像美国和日本融合性的产业发展模式。

“‘钱养老’‘物养老’‘房养老’，归根到底要以‘人养老’作为养老服务的‘最后一公里’。当前养老服务专业人才短缺严重制约了养老服务发展。”全国政协委员、中国中医科学院望京医院肛肠科主任安阿玥强调，在养老专业人才培养上，必须用政策、制度、待遇、感情吸引并留住人才。

（此文刊于中国房地产报3月18日06版 责任编辑  李红梅 ）