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降杠杆缓拿地“三条红线”下中国上市房企偿债能力变强丨研究 ⑤

中国房地产网

2021-07-03 10:29

偿债能力未来对于房企经营愈发关键。

偿债能力未来对于房企经营愈发关键。

降杠杆缓拿地“三条红线”下中国上市房企偿债能力变强

《中国房地产报》上市公司竞争力课题组

中国社科院城市与竞争力研究中心

中央财经大学上市企业竞争力研究课题组

偿债能力

1.调整后资产负债率

调整后资产负债率=(资产总额-预收账款-合同负债)/ (负债总额 -预收账款-合同负债)。

预收账款(新准则加上合同负债)作为房地产企业负债中占比最大的科目,其实质为营业收入的过渡性科目,将其剔除之后才能真实反映房地产企业的负债水平。

A股上榜房地产企业的调整后资产负债率平均值和中位数分别为0.68和0.71。A股上榜房企中,23家企业调整后资产负债率低于监管要求的0.70,龙头房企资产负债率一般较高。

A股TOP30房企调整后资产负债率平均值和中位数为0.64和0.71,与上榜房企整体水平接近。绿地控股(600606.SH)、中南建设(000961.SH)本项指标表现不佳。资产负债率较高的典型企业包括云南城投(600239.SH),从2019年0.93上升至0.98。

H股上榜房地产企业的调整后资产负债率平均值和中位数分别为0.71和0.72。行业企业间差异不大。H股上榜房企中, 23家企业调整后资产负债率低于监管要求的0.70。

H股TOP20房企调整后资产负债率的均值和中位数分别为0.69和0.70。与上榜企业平均水平差别不大。中国恒大(3333.HK)、碧桂园(2007.HK)等本项指标表现不佳。

房地产业务比重高、以预收款回正为主要资金来源的传统高周转模式下,由于预收款杠杆加大使得资产负债率难以降低。

在港上市房产企业调整后资产负债率整体高于沪深A股市场,主要由于其中包括前期扩张速度较快的龙头企业较多,资产负债率普遍较高。

降杠杆缓拿地“三条红线”下中国上市房企偿债能力变强


降杠杆缓拿地“三条红线”下中国上市房企偿债能力变强

2.净负债率

净负债率=(带息债务-货币资金)/所有者权益。该项指标表明企业无法立即偿还的负债占权益的比重。

A股上榜房地产企业的净负债率平均值和中位数分别为1.04和0.84。其中8家企业净负债率小于0(说明目前流动性可偿还全部带息债务;有42家企业净负债率低于平均值;有42家企业低于监管要求的1。

A股TOP30房企平均值和中位数为0.66和0.72,优于上榜企业整体水平,其中金融街(000402.SZ)本项指标表现不佳。云南城投(600239.SH)负债率高企的同时,连续两年巨额亏损,无法通过经营活动带来足够的现金流入。同时综合融资成本从8.39%上升至9.12%,财务风险值得警惕。

与2019年相比,2020年房企净负债率整体数值没有太大变化,疫情影响下降负债压力较大,2021年随着房企有息负债融资趋降、加快销售回笼资金,本项指标有望明显降低。

H股上榜房地产企业的净负债率平均值和中位数分别为1.18和0.82。其中有1家企业净负债率小于0(说明目前流动性可偿还全部带息债务);有47家企业净负债率低于平均值;有40家企业低于监管要求的1。

H股TOP20房企的净负债率的平均数和中位数分别为0.76和0.63,中国恒大(3333.HK)、融创中国(1918.HK)和富力地产(2777.HK)超标,其余均低于监管要求。排名较低的企业中,融创中国(1918.HK)净负债率超标,2019年“三条红线”全踩中,管理层也继续将降负债作为首要任务。上海证大(0755.HK)财务风险值得重视。

与2019年相比,2020年H股上市房企净负债率没有太大变化。相对而言,2020年度H股房地产净负债率的波动更大。

降杠杆缓拿地“三条红线”下中国上市房企偿债能力变强


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3.现金短债比

现金短债比=货币资金/短期有息债务。现金短债比过低说明企业的流动性储备不足,很难应对一年内的短期债务突发情况。

A股上榜房地产企业的现金短债比平均值和中位数分别为1.46和1.37。企业间现金短债比差距不大。A股TOP30房企平均值和中位数为1.41和1.35,万科A(000002.SZ)等龙头房企排名中上,满足指标要求,苏宁环球(000718.SZ)等本项指标表现不佳。

A股上榜房企中,有26家企业现金短债比高于平均值;有39家企业高于监管要求的1倍。

“三条红线”对比来看,净负债率满足的公司家数最多,其次为现金短债比,最后为调整后资产负债率。

H股上榜房地产企业的现金短债比平均值和中位数分别为1.49和1.30。行业企业间现金短债比差距不大。其中有23家企业现金短债比高于平均值;有44家企业高于监管要求的1倍。高于均值的企业有息债务普遍较少,如龙湖集团(0960.HK)、中国海外发展(0688.HK)等。

H股TOP20房企的均值和中位数分别为1.73和1.51,略优于上榜企业整体水平。排名较低的企业负债情况总体表现不佳。除中国恒大(3333.HK)外,龙头房企大多满足该项监管要求,融创中国(1918.HK)1.08勉强过线。

降杠杆缓拿地“三条红线”下中国上市房企偿债能力变强


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4.现金流创造能力

现金流创造能力=自由现金流 / 总资产。自由现金流=息税前利润-所得税-营运资本的增加-资本性支出。

自由现金流是企业估值的重要指标,是除去营运资本增加和资本性支出的企业能够支配的现金流。现金流创造能力较强的企业一般创利能力也较强。

A股上榜房地产企业的现金流创造能力平均值和中位数分别为0.005和-0.005。行业企业间现金流创造能力差距不大。其中31家企业现金流创造能力高于平均值。

A股TOP30房企现金流创造能力的均值和中位数分别为0.005和-0.005,与上榜企业整体水平相近。

总体上看,房地产企业总资产较高,资本性支出较高,平均现金流创造能力较弱。

H股上榜房地产企业的现金流创造能力平均值和中位数分别为-0.03和-0.02。行业企业间现金流创造能力差距不大。其中33家企业现金流创造能力高于平均值。H股TOP20房企现金流创造能力的均值和中位数分别为-0.01和0.001,优于上榜企业整体水平。

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5.偿债能力综合排名

偿债能力未来对于房企经营愈发关键。但是,大型房企具有资产规模优势,经过促销、项目出售,具有摆脱红线约束的潜力,其长期竞争力仍然看好。

考虑到企业经营实际困难可能会使得未来国家政策进一步变化,或者其他融资渠道得以突破。本次评价中,经过专家打分,根据AHP法计算,偿债能力占总竞争力的权重为9%。

降杠杆缓拿地“三条红线”下中国上市房企偿债能力变强
编辑:刘亚

中房报新闻,未经授权不得转载   

标签:中国上市房企
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