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俞培俤“新赌注”:近百亿元重仓上海五大新城

中国房地产网

2022-06-16 18:52

“黑铁时代”大名城能否赶上前行的队伍尚未可知,但追赶的难度正在成倍增长。

“黑铁时代”大名城能否赶上前行的队伍尚未可知,但追赶的难度正在成倍增长。

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中房报记者 苗野 北京报道


大名城又在上海补仓。


6月8日,大名城以底价8.88亿元拿下上海青浦区重固镇一宗地块,这是大名城在上海首轮集中供地中夺得的唯一一块地。


自2020年从金控回归房地产主业,大名城将发展重心放在了上海,并谨慎选择了“远郊包围城市”战术,先后在上海5个新城斥资近100亿元拿地,总计9个住宅项目在建在售,是目前该区域项目和货值最多房企。


对于补仓上海的急切大名城曾多次提及,在长三角及东南区域加大招拍挂参与力度,同时缩减西北区域份额。


在年报中大名城对上海5个新城及临港区域预期向好也颇多着墨,但因地理位置相对偏远,大名城旗下项目销售参差不齐,大名城映云间、大名城映玥等项目还一度陷入“低认购率”境况。


体现在年报上,大名城华东区域2021年营业收入同比减少71.09%至18.88亿元,其中杭州大名城结转收入就有15.45亿元。华东区域对大名城房地产整体业务收入贡献占比约25%。与大名城在上海积极扩大储备同步的是陡降192.01%的利润,去年大名城归属上市公司净利润亏损4.12亿元,这是大名城重组上市以来首次亏损。


大名城集团董事局主席俞培俤曾表示,自己对公司财务风险的把控,一定坚决不做高负债房企,有多少钱做多少项目,有多少项目就执行好多少项目,一个项目、一片土地都要把它开发好,把它运营好。


在业界看来,大名城意图补齐华东区域布局的缺口,主攻5大新城占据未来区域再发展先发优势,寄望形成合力突破规模焦虑。加速之下,业界更为关注的是销售额大幅跑输行业平均水平的大名城,意欲再回地产主赛道是否能突出重围。


针对上述问题,中国房地产报记者分别向大名城董事会秘书及证券事务代表发出采访函。6月14日下午,大名城何姓法务经理给予中国房地产报记者回复,“敬请阅读公司在上海证券交易所网站披露的相关年度报告及临时公告,如有超出披露范围的解读和报道,法务部将保持关注。”


补仓上海


折戟金控的大名城正在加速回归地产主业。


“未来还是坚定不移以房地产为主业,当然也在寻找合适机会做一些产业兼容,但务必保障公司运营是安全的,这就是名城的底牌。”俞培俤说。


2020年是大名城开始突进的一年。拿地方面,当年花费近80亿元拿下7幅地块,除了斥资24.6亿元拿下福州金山片区新“地王”外,另外6幅均位于上海,总耗资53.72亿元,一些地块溢价率达20%~30%,让阔别上海土地市场许久的大名城刷了一波存在感。


这背后是大名城在华东区域低土地储备的结果。入沪7年,只凭紫金九号和大名城名郡两个项目盘踞上海。当年年底,大名城与陕建地产签署战略合作协议,2021年双方联合在上海拿地。


“2020年年初处于拿地窗口期,大名城能拿出总营业收入的60%买地,除了对规模扩张的渴求外,也有豪赌5个新城规划作保的底气。”某房地产咨询人士认为,如今大名城掉头回追,面临的市场环境已有不同。


2021年,大名城在上海三轮集中供地中拿下3块地,这一成绩在民企中排名第2,仅次于大华,与金地、碧桂园拿地数量持平。拿地投资约15亿元,几乎等于公司整个华东区域上半年营业收入。


“上海开发重点都在往5个新城走,但我对临港信心不足。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示,5个新城房价不高、有轨道,刚需和刚改客户较认同这些区域。


从大名城落子区域来看,上海市奉贤、青浦、临港区域是主攻地,大名城开拓上海5个新城的决心十分坚决。


上海某房企内部人士表示,在2021年以前,一般开发商都会用全年50%销售额进行土地投拓,大名城2020年开始激进或想借当时融资窗口期加杠杆扩大规模。但短时间内进补进这么多土地,对于一家刚过百亿元房企来说,现金流压力着实不小。


同策研究院资深分析师肖云祥认为,大名城在上海的投资策略是紧贴城市发展趋势,5个新城房地产开发空间很大,布局于此将会承接发展红利。短期会有一个规模增长的小爆发,但长期持续增长难度比较大。随着大量企业进入,5个新城市场需求被稀释,比如临港新城前期市场确实很好,项目开盘去化率都很高,现在开发企业多了,销售压力已逐渐增加,项目开盘去化率也在降低,这都是大名城的挑战。


资金链承压


长期以来,大名城在地产圈似乎都是个名不见经传的企业。


于1986年起家于福州的大名城,行走地产圈30余年,200亿元的规模与传统闽系房企大相径庭。发展背后与其摇摆不定的战略密切相关。


2015年大名城宣布转型,制定了“产业+资本”双轮驱动协同发展战略,成立名城金控作为施行金融投资及租赁业务的平台。自此,大名城在上海住宅市场再没露过面。


次年,名城金控开始在资本市场频频出手,先是设立“名城大消费产业基金”,接连举牌博信股份、安纳达,又设立财险保险公司,参与国融证券增资。最引人关注的是从中植系手中耗资25亿元,将中程租赁揽入囊中,直接花掉大名城2015年68.9亿销售额的三分之一。


彼时,金控板块给大名城带来了持续增收,实现营业收入8.4亿元,占总收入的9.5%,毛利率达53.6%,成为大名城新的盈利增长点。此消彼长,同年少了资金投入的大名城地产板块,土地储备急剧下降82.5%。


受稳杠杆及政策管控趋严影响,大名城金控板块在2018年急转而下,毛利率骤降至-109.48%,营业收入同比下滑77.7%至2.7亿元,营业成本高达5.66亿元,直接亏损近3亿元。2019年,不堪重负的大名城金控板块营业收入仅55.7万元,占比近乎为零。


5年来布局的“产业+资本”战略宣告失败。


大名城方面表示,2020年将进一步聚焦房地产主业,集中自身资源发展房地产业务。


错失几年的发展时间让大名城在地产规模赛道上远远掉队。据克而瑞发布的2021全年操盘金额榜单显示,大名城以143.8亿元操盘金额位列榜单第125位。


在拿地上突然“踩油门”加速也给大名城资金链带来不小考验。


公开数据显示,大名城在2020年经营活动产生的现金流量净额为-24.17亿元,2017年以来首次为负。筹资活动所产生的现金流净额除2020年为正值外,近几年均为负值,分别为-82.2亿元、-103.1亿元和-38.83亿元。


“疯狂补仓使得大名城首次出现了经营活动现金流量流出现象,但融资活动也较为乏力,缺口一度放大,存在一定流动性隐忧。”有业内人士认为。


肖云祥认为,密集拿地开发必然会对大名城资金链产生压力,需要其把握好投拓与资金排布的配合。从2020年经营活动产生的现金流、现金及现金等价物等指标看,都可以看到其资金压力。随着2021年产品的销售,现金流压力有所缓解。


值得注意的是,截至2021年年末,大名城短期借款为4.981亿元,同比减少51.45%,一年内到期的非流动负债约9.78亿元,较2020年末下降70.78%。随着一年内到期的非流动负债减少,大名城的应付票据、长期借款分别较2020年期末增加约4.78亿元、1.56亿元。2021年期末,大名城的负债总额约268.3亿元,较2020年期末上升了31.2亿元。


在业界看来,大名城债务总量不降反升,只是腾挪了呈现方式。其通过出售子公司股权补充现金流以优化债务结构满足“三道红线”要求,达标的可持续性仍是问题。


此外,利用闲置募集资金补充流动资金也是大名城常用的手段。


在4月28日大名城发布的“关于2021年募集资金存放与实际使用情况的专项报告”显示,2014年-2021年大名城每年都会用闲置募集资金暂时补充流动资金,次数多达20次。2021年涉及金额约9亿元。


IPG中国区首席经济学家柏文喜认为,此举也是提高闲置资金使用效率,同时也说明大名城在募集资金时对资金用途没有明确规划。部分地块溢价20%-30%,相当于对赌城市未来房价的上涨,业绩增长不容乐观。在华东亟待业绩突破时,项目热度下降对大名城将是一记重击。


俞培俤表示,看公司财报关注的不是有多少利润,而是关注公司的净资产有没有增长,是正数还是负数;净资产有没有优化;净资产里面有没有存在的风险,同时关注企业有没有过多的负债。


从地产到金控,再从金控到房地产。“黑铁时代”大名城能否赶上前行的队伍尚未可知,但追赶的难度正在成倍增长。


编辑:温红妹

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标签:俞培俤,上海五大新城
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