■中房报记者 曾冬梅 广州报道

在新三板历练了1年7个月的保利物业，终于要奔向主板上市这个最终目标了。3月8日，保利物业发布公告，表示经慎重考虑，拟申请在全国中小企业股份转让系统终止挂牌，而这一决策是出于自身经营发展及长期战略规划调整的需要。

对于下一步是转战A股主板还是港股，保利物业的相关人员表示：“目前还没有更多信息可披露。”而一位接近保利的业内人士则对中国房地产报记者透露，保利集团内部是倾向于推动保利物业在香港上市，毕竟近两年港股的物业板块风生水起，上市难度较低且估值高，而今年资本市场亦整体回暖，天时地利都具备，目前只差“人和”这一个因素了。“但毕竟保利物业是国资体制下的企业，最终选择什么路径还需要上下达成一致意见。”

跟很多“不差钱”的大型物业公司一样，募资并不是保利物业最看重的功能，他们关注的是，登陆港股后，原本受制于体制以及新三板局限的壁垒能够被打破，包括收并购、高管激励等，为公司下一轮的发展提供更多的工具与手段。

据了解，保利物业正在执行一项为期三年的“147”发展规划，即到2021年实现100亿元营业收入、4亿平方米管理面积，7亿元利润。而2018年上半年，该公司录得的营业收入为18.53亿元，归母净利润1.85亿元。这意味着，要达成目标，未来三年内保利物业仍需保持年均40%左右的收入增速，而进入香港资本市场无疑将是一大助力。

多家物业企业已转板

浅水藏不得蛟龙，2017年8月29日，保利物业选择在新三板挂牌上市时，业内就已预料到，新三板只是这家公司通向主板的一个跳板而已。

公开数据显示，2017年，保利物业实现营业收入32.4亿元，净利润2.35亿元。从营收规模来看，保利物业绝对是A股物业板块的大鳄，其2017年的营业收入相当于兴中能源、一卡通、第一物业、开元物业、美的物业、鑫苑股份、银中物业、新鸿运、兴业物联、金发股份等新三板物业上市公司营收的总和。

2018年上半年，该公司的在管面积已经达到了1.3亿平方米，合同面积2.19亿平方米，业务遍布全国60多个大中城市。

根据克而瑞的统计，2014年以来，新三板累计挂牌物业服务企业74家，目前仍在挂牌的有56家。18家摘牌企业均为主动申请终止挂牌，其中有14家是在2018年摘牌，其余4家为2017年摘牌。而2018年新三板物企摘牌数量首次大于挂牌数量，这说明，物业服务企业密集登陆新三板的趋势正在发生逆转。

这些摘牌企业平均挂牌持续时间为18个月，保利物业的挂牌时间也差相仿佛。2018年是物业公司主板上市的高潮，雅生活、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务等相继在香港完成IPO，相对而言，保利物业的转板已是慢了一步。

“来得早不如来得巧。”接近保利的业内人士认为，保利物业一直很清楚自己的最终目标是主板，先上新三板是综合考量过的，“上主板也需要个过程，新三板阶段可以把企业治理等规范工作先梳理好，为主板上市打好基础。就目前国家层面释放的消息来看，2019年将是资本市场的一个大年，选择今年转板上市，时机上可能会比过去几年更合适。”

赴港欲突破体制约束

时机到了，路径的选择也在逐渐明确，对比A股，香港资本市场的优势更为突出。“现在香港的物业上市公司已经形成了一个板块，投资者关注度很高，估值比地产板块高出至少一倍。”该人士指出，从市场的层面看，保利物业到香港上市是最优选择，此前旭辉旗下的永升生活服务从新三板转板到港股，已提供了一个可参考的样本。

安信证券的报告显示，目前港股物业上市公司的市盈率在25倍至34倍之间，而新三板物业板块的市盈率仅在13倍至19倍。2018年虽然大市低迷，但港股物业上市公司却普遍跑赢恒生指数，例如，碧桂园服务2018年6月上市，市盈率一度高达60多倍，截至3月13日，股价较上市当日已有30%左右的涨幅。在赚钱效应的吸引下，各大房企纷纷加快了分拆物业到香港上市的步伐，仅是2月28日这一天，就有奥园健康生活和滨江服务启动招股。加上这两家企业，港股市场上由房企分拆的内地物业公司将达到10家。

一位研究物业板块的分析人士表示，香港资本市场的参与者多为机构投资者，他们愿意给物业上市公司高估值，一方面是源于这个行业的稳定增长前景，“地产开发的峰值时代还有6至8年，这些增量最终都会转化为存量，物业管理市场至少在未来20年是没有发展瓶颈的。”另一方面，是因为目前行业集中度低，龙头企业的增速颇具想象空间。

据中国物业管理协会统计，2017年百强物业企业管理面积集中度为32%，而2017年房企TOP100销售金额集中度为55.5%；2017年，物业企业TOP10管理面积集中度为10.4%，而2017年房企TOP10销售金额集中度为24.1%。这说明物业板块巨大的市场蛋糕正等待着头部企业去瓜分。

可以看到，登陆港股的物业公司纷纷开足了马力拓展市场份额，不断进行着行业内的收并购。保利物业也有自己的宏图大志和百亿营收愿景，需要更大的资本平台来推动实现。对于保利物业这种体量的公司来说，现金流不是大问题，上市的核心也不是为了融资，关键是突破体制的约束，在扩张道路上扫除障碍。此外，相对于缺乏流动性的新三板，港股对于保利物业进行高管股权激励、员工价值兑现等也有诸多帮助。

据了解，对于保利物业主板上市的安排，目前保利集团内部尚无明确的时间表，但认为“今年是一个好机会。”