中房报记者 翁晓琳 | 深圳报道

被称作是“中年转型焦虑”的华润置地，5月15日公告显示，前4月合约销售金额约690.24亿元，同比增长约37.10%；合约销售面积约为373.73万平方米，同比增长约28.02%。

以今年设定2420亿元目标来看，完成了28.5%。虽然华润置地董事会主席唐勇数次强调公司追求的是有质量的增长，但华润置地需要走的更快。

今年3月底的香港业绩会上，唐勇曾对华润置地的未来表示担忧。“面临新的增长，包括转型，比如五年、十年以后的华润置地会怎么样？”如今在粤港澳大湾区规划下，华润置地也在此进行了新实验。以华南大区为首的先锋兵从城市更新入手，加大投入，试图为其寻找新的利润增长点。

华南大区数十人跳槽

此前华润置地“精神人物”吴向东离职后，导致了多位高管陆续加盟华夏幸福，包括华润置地原首席财务官俞健、华润置地原华南大区副总经理赵荣以及华润置地原商业地产事业部总经理赵炜。

有消息称，目前整个华夏幸福南方总部已经超过100人，其中有40多人来自华润置地，以华润置地总部所在的华南大区人数最多，涉及城市更新工程、设计等各条业务线。

2018年年报显示，华润置地6个大区中，华南大区贡献了488.73亿元，占比23.2%。这一数据虽然排在6大区中的第二名，比华北大区513.76亿元还有距离，略高于华东大区的468.81亿元。

截至4月30日，今年华南大区销售表现并不理想，销售额完成了111.22亿元，远低于华东大区的172.59亿元和华北大区的191.16亿元；销售面积为30.71万平方米，也远低于华东大区的96.32万平方米和华北大区的86.40万平方米。

不过，有华润置地华南大区的人士对中国房地产报记者表示：“目前整体经营并没有特别大的问题，销售额落后的问题也和推货量有关，有些项目是在下半年推售的。高管离职当然会对公司产生一些影响，要离开的人也是为了追求更好的平台。人员变动是每家公司都会经历的。”

而另一位已离职的员工则对中国房地产报记者透露：“未来双方肯定会形成竞争，毕竟源头是一样的。而且华夏幸福已经加大了在粤港澳大湾区的拿地，华润置地需要找到自己的新优势。”

大湾区的城市更新机遇

华润置地急需寻找自己新的优势，在粤港澳大湾区的布局中，华南大区将集中在城市更新突破。

截至2018年末，华润置地积极跟进城市更新项目30余个，其中16个已切实落地项目，预计总建筑面积约2200万平方米。华润置地执行董事沈彤东透露，“初步估算大湾区内土储面积超过85%，预计2022年开始有签约额的贡献。”

除了大本营深圳，仅在东莞，华润置地400天内就在东城、道滘、谢岗、常平等12个镇街，布局了超过20个项目。

这背后也是华润置地设定了50亿元的销售额目标。这是华南大区第一个首进城市开年即半百亿目标的城市。合富研究院数据显示，2018年排名第六光大地产为31.9亿元。换句话说华润置地希望能打进东莞前十名。

另一个城市更新布局重点是广州。据克而瑞数据显示，2018年华润置地在广州销售权益金额达到了74.5亿元，但和第一名保利198.3亿元还有较大差距。为了扩大土储，华润置地介入了旧村改造。5月9日挂出的石马村的招标项目，就是其去年8月介入的项目，此外还参与了佛塱村、芦湾村等项目。

目前华润置地制定了三条腿的战略进行转型，其中就包括了城市更新。这背后也是项目操作成功能给公司带来巨大收益。

以深圳华润城为例，前身为大冲村旧改，改造后销售均价在10万元/平方米，毛利率超过了70%，导致去年公司一线城市的结算毛利润率高达54.5%，也拉动公司整体的毛利率达到42.9%。

唐勇承认城市更新收益率高，“它比的是公司的品牌和综合能力，投在这方面，比单纯的拼价格更要求综合力，收益也比招拍挂要高。城市更新包含着当地业主方的利益，还有政府的利益和诉求，还有开发商的能力和利益之间的平衡。”

城市更新+土地整备+综合整治+代建代理

事实上，城市更新项目也有助于多元化业务开展。目前华润置地操作的城市更新项目中，往往带有商业部分。例如深圳湖贝项目，华润置地将投资300亿元打造多元复合的“华润湖贝中心”。上述提到的华润城也建有万象天地。

年报显示，去年深圳万象天地租金收入达到了3.73亿元，平均出租率在96.2%。虽然和深圳万象城10.17亿元还有较大差距，但比不少城市的万象城租金收入要高。

一直以来投资物业是华润置地发展的重点。2018年公司整体租金收入按年增长24.5%至95亿元，其中购物中心租金收入贡献比重为72%，投资物业毛利润按年增长34%至63亿元。尤其是年轻的购物中心，租金回报率达到了11.9%。

有华润置地城市更新相关人士对中国房地产报记者表示：“华润置地的优势是做大体量、多元化与复合型的城市更新项目，采取的是‘城市更新+土地整备+综合整治+代建代理’方式。现在华润置地会在城市更新中尝试更多元化业务。”

华润置地华南大区去年就在产业地产集中发力。例如在大冲村旧改打造南山科技金融城。更早时候，其还和天安数码城合作开发龙华区大浪中心区城市更新项目。产业园改造成为深圳市各级政府非常重视的问题。作为央企，华润置地天然和地方政府有着良好关系。

有接近华润置地的人士对记者表示：“华润置地此前城市更新模式主要是通过住宅的滚动开发，获取阶段性的投资回报；通过对商业和酒店的长期运营，获取长期稳定的现金回报，再通过物业资产组合在不同类型的资本市场获得融资支持。从产业地产入手，也改变了华润置地以往的发展模式。”

（此文刊于中国房地产报5月20日05版 责任编辑  徐妍）