陈娟/发自北京

日前，国际调研发现，投资者对于多户住宅、工业/物流地产、酒店旅游相关地产、零售地产、办公楼的投资兴趣发生了变化。

“疫情后灵活与流动性、灵活办公区域、居家办公隐私、混合办公、健康与福祉将成为办公空间的发展趋势，北美的许多房地产开始对写字楼进行重新构想，例如户外休闲娱乐空间、屋顶养蜂、绿色景观等。租户对于可持续发展的要求，激励写字楼打造高性能低碳建筑。”近日，2023BOMA中国商业地产行业年会上，BOMA国际主席、Zeller首席执行官Robert Michael Six表示。

据了解，在当前中国的商业地产市场，目前已位于绿色办公楼宇的租户占比不到15%，与之相对的是，56%的租户表示有意愿租赁绿色健康认证楼宇。绿色办公楼渗透率越低的市场，租金溢价越高。

世邦魏理仕资深董事、研究部华北区负责人、中国区ESG研究负责人孙祖天表示，“为了充分改善ESG绩效，中国商业地产应该思考规划、交易、建设、运营、评估全周期的ESG战略框架，行业要特别关注并推进碳审计与碳中和、绿色租赁实践。”

商业地产逐“绿”新实践

孙祖天认为，企业是实现中国双碳目标的关键参与者。对全球企业的调研中，企业目标中ESG行动的重要性，其中减少温室气体排放占67%，改善员工健康和福祉占58%，减小资源使用与浪费占55%。

1/4的写字楼租户将租赁绿色认证楼宇作为优先事项，在租金相同的情况下，50%的租户有意愿搬迁到绿色认证的楼宇中。金融、专业服务和医药租户为大楼升级和绿色改造支付费用的意愿更强。

据悉，作为一家拥有百年历史的房地产投资管理公司——铁狮门设定了2050年实现零碳承诺的明确目标。对此，美国铁狮门中国区物业管理总监、BOMA中国常务副主席陶士龙表示，铁狮门管理的国际地产，包括纽约的洛克菲勒中心、旋转大楼、旧金山的米拉大厦等都通过节能改造、能源管理、雨水收集、中水灌溉等行动推进ESG实践。

在中国，铁狮门通过在资产组合内布局绿色认证，采用可再生能源、绿色环保技术、智能化升级的方式提升可持续性管理效率，同时通过社区活动、慈善活动发挥企业的社会责任感。

据青岛国信海天中心建设有限公司董事长、BOMA中国华东区副主席王宇介绍，为发挥国有资产繁荣楼宇经济和总部经济的功能定位，青岛国信海天中心在运营管理中既注重节能、减碳，践行ESG理念，也规划了丰富的业态，搭建产业生态圈，注重国际标准制度体系建设、系统的员工培训。

中信资产运营有限公司党委副书记、总经理，中信大厦总经理齐燕妮则表示，中信大厦重点关注超高层建筑能源管理的难点与痛点。例如从设备设施配置与团队运营管理节能两个维度采取行动，同时依托智能管理工具，采取调适、供暖季节能措施、精细照明控制、冷源替代、租户能耗评估，单位面积能源费用下降11.2%，碳排放强度下降15.4%。

此外，数字化赋能安防、消防、照明、电力控制等运营管理工作，提升环境与能源管理效率。在安全运营方面，依据国际标准识别风险源，采取双重预防机制，提升建筑安全等级。管理室内空气质量、用水品质，改善空间声光环境舒适度，提升租户满意度，组织、参与更重社区活动，展现地标建筑社会责任感。为员工谋福祉，关注员工职业生涯发展，未来中信大厦还将持续提升能源效率、改善建筑韧性、深化废弃物审计与减排工作，调动租户参与节能减排工作。

人力资产助力长期主义

谈及商业地产研究的重要关注点，BOMA中国主席、上海上实北外滩新地标建设开发有限公司总工程师顾建平表示：可围绕企业发展模式的调整、生态环境的要求、金融政策的突破、资产形成方式的变化、人才的缺乏、系统管理体系的缺失、创新技术的出现展开。

他进一步指出，随着大规模建设的减缓，长期投资将成为商业地产的主力，土地使用权年限、资产和资本的运作手段、物业管理与资产价值、风险管理、运营管理体系、员工管理与职业发展规划，以及人工智能对商业地产战略、技术、工作方式的影响都是商业地产从业者需要关注并深入研究的内容。

针对行业人才建设问题，BOMA中国研究委员会主席、BOMA中国区理事张平在解读《BOMA中国2023商业地产行业人才发展调研报告》时指出：43%的企业计划采取人才扩张战略，对技术人员的需求为46%，对管理人才的需求为38%。当前最为紧俏的岗位包括市场租赁管理、设备设施管理、ESG管理。

该报告调研数据来自全国15个省1个特别行政区23个城市的130名商业地产专业人士，其中90%企业没有职业道德规范和指引，这一点应引起行业广泛关注。张平表示，“从员工职业生涯发展来看，47%的受访者认为公司没有培训与职业引导，多数企业采取年度培训的方式。”

同样面对人才“命题”，作为商业地产企业代表广州越秀商业地产运营管理有限公司越秀商管总裁朱文环直言：在商业地产行业，创造价值的不仅仅是硬件物理空间，还涵盖人力资产的价值培养。完成从人力资源向人力资产的观念转变，对人力进行投资，挖掘发展潜力，才能实现人才长期价值递增。

据悉，越秀商管践行长期主义主导下的资产管理经营性人才团队，遵循人力资产策略四部曲，形成组织架构变革、团队能力搭建、思维模式转变、企业文化建设的闭环。