2024年3月22日，龙湖集团控股有限公司（以下简称“龙湖集团”，0960.HK）公布其截至2023年12月31日止全年业绩。

2023年，龙湖集团实现营业收入1807.4亿元，股东应占溢利128.5亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达113.5亿元；实现毛利305.8亿元，毛利率为16.9%；核心税后利润率为8.7%，核心权益后利润率为6.3%。

期内，开发业务实现营业收入1558.6亿元，交付物业总建筑面积为1070.8万平方米，开发业务结算毛利率为11%。

对于房地产行业的发展，龙湖管理层表示，9亿~10亿平方米是新房市场真实居住需求可以承载的量，但短期市场存在压力，主要是市场信心未完全恢复。

“从去年以来，一系列高杠杆企业的出险，影响了购房者的购房信心，这是需要时间去进行修复的”龙湖管理层在业绩会上表示。

龙湖表示，在房地产恢复的过程中，信心是非常关键的。龙湖也经常提前偿还债务，公司始终把债务安全放在第一位，履行所有债务的安全兑付，给行业注入一些信心。

对于企业偿债情况，管理层表示，在今年会有序的提前规划2025年到期的部分债务，让公司债务结构保持优秀。

财务护城河

2023年，房地产供求关系发生重大变化，融资政策适时调整，促进房地产市场健康发展，引导房企探索全新的发展模式。在调整的阵痛期中，部分房企流动性压力有所增大。

克而瑞统计数据显示，2023年房企债券到期总规模为6968亿元，是房企的偿债高峰期，部分知名房企出现债务违约、或寻求展期等状况。2024年一、二季度仍是房企债券到期的高峰，到期规模均在1500亿元以上。

在面对行业高度财务风险下，龙湖集团长久以来坚决执行的财务铁律，成为其穿越周期的强大底气。

2023年，龙湖集团持续稳步、有序压降负债，提前偿还157亿港元的银团贷，持续优化债务结构。今年3月8日，龙湖集团提前完成兑付总规模为46.1亿元的CMBS债券，截至目前，龙湖集团2024年内已经兑付或提前兑付的境内债券达到103.1亿元。

在压降债务规模的同时，龙湖集团持续优化债务结构，打造更健康的资金链，增厚企业“安全垫”。

截至报告期末，龙湖集团的有息负债规模持续降低，三道红线指标继续稳居绿档，剔除预收款资产负债率60.4%，净负债率55.9%，现金短债倍数2.25，平均合同借贷年期从6.67年拉长到7.85年。截至3月22日，2024年内到期的短期债务占比降低至8%，贷款年限持续延长，长短债配比更加合理，债务到期节奏科学可控，短期内无还债压力。

凭借财务铁律，龙湖集团赢得监管机构的信任，同样获得银行、券商、评级机构等金融机构的信赖。截至2023年末，龙湖集团总借贷内的银行融资占比达77%；外币借贷额占比降至17.7%，100%掉期，完全规避汇兑风险。

龙湖集团同样获得资本市场的高信用评级，其中，惠誉、穆迪、标普评级分别为BBB-、Ba1、BBB-，中诚信、新世纪均为AAA级。

聚焦高能级城市

2023年，龙湖集团实现地产开发合同销售1734.9亿元，销售回款率超100%，稳定基本盘面，实现高质量回款。分区域看，长三角、环渤海、西部、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为28.9%、21.8%、28.4%、11.8%及9.1%。其中，一二线城市销售占比达95%。

报告期内，龙湖积极在高能级城市储备土地，全年累计摘得31宗地块，总建筑面积368万平方米，分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市，权益地价为259亿元。按区域划分，长三角、西部、华南、环渤海及华中的新增土地储备面积分別占新增总建筑面积的26.3%、41.8%、9.5%、11.4%、11%。

龙湖坚持战略导向、坚持长期原则、坚持朴素的生意逻辑与底线思维，截至2023年底，龙湖集团总土地储备合计4539万平方米，权益面积3236万平方米，高能级土地储备占总建筑面积的72%，土地储备结构持续优化且成本合理，为盈利的持续增长提供了良好的基本面。

坚持高质量的品质交付是龙湖集团一以贯之的底线。在2023年，龙湖集团共计交付14万套房源，20%提前一个月以上交付。依托“以新交心”智善交付体系，龙湖集团不断聚焦客户真实需求，升级用户体验，全年交付满意度超过90%。

龙湖的交付数据，是当前稳健房企的缩影。一方面较为从容的财务基本盘，以及项目系统化的管控，有效保证了全盘的交付节点，能够实现如期交付，甚至是提前交付；另一方面，人才、技术、经验等的沉淀，在应对历史级的交付规模时，依然能够保持交付品质，保证美好生活的愿景不变形。

从2021年6月首次推出“云交付”服务，到2022年形成标准交付体系——“以新交心”智善交付体系，龙湖不断对传统房产交付理念和实践进行创新和升级，持续洞察当下数字化、线上化、高效便捷的需求，提供更加人性化的交付体验。

多航道业务并进

面对新周期与新环境，龙湖集团运营及服务业务展现出澎湃活力。

2023年，龙湖集团运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，覆盖股息及利息倍数增至1.55倍。期内，运营及服务业务在核心权益净利中的贡献占比达到60%以上，两大业务板块的持续健康发展，成为龙湖集团利润企稳、重回增长的重要引擎。

以满足广大市民“美好生活”为己任，运营业务板块2023年全年不含税租金收入为129.4亿元，同比增长8.9%。

具体来看，商业投资2023年租金收入同比增长9%至102.8亿元，全年如期新增运营12座商场，其中7座为轻资产，持续深化在核心城市的网格化布局。期末出租率96.2%，较期初提升3个百分点，通过产品形态创新，新业态和新品牌的引入，带动区域潮流风向、消费趋势变化。

截至2023年12月底，龙湖商业已进入全国20座城市，累计开业运营商场达88座，运营总建筑面积为797万平方米（含车位总建筑面积为1028万平方米），合作品牌超6600家，战略合作品牌超400家。

长租公寓航道聚焦资产的运营效率提升，持续贡献租金和盈利。得益于行业利好政策的支持及数智化、精细化的运营管理能力，长租公寓品牌龙湖冠寓稳步发展，累计已开业12.3万间房源。在业务发展的同时，冠寓精耕产品和服务，不断升级租住体验，开业6个月及以上房源的出租率提升至96.4%，租金收入同比增长6%至25.5亿元，盈利能力行业领先。

以物业管理、智慧营造为主的服务业务不含税收入为119.4亿元，同比增长2.4%。毛利率为31%，较上年同期提升2个百分点。

凭借高质量、高标准、多业态的服务能力，龙湖物业管理业务稳步增长，期内总收入达102.8亿元。其中，物管在管面积达3.6亿平方米，客户满意度连续15年保持90%以上，进一步回归服务本质，高效、高质的满足业主需求。

“智慧营造”品牌——龙湖龙智造，品牌发布一年以来，综合实力已跻身代建行业前列。2023年，龙湖龙智造实现营业收入19.7亿元（合并抵消前），五大业务飞轮协同，快速高质量发展，以全业态、全周期的智慧营造能力，为客户提供高品质解决方案，创造超额价值。

道阻且长，行则将至。围绕高质量发展的核心战略，龙湖集团五大航道协同发展，持续锻造核心竞争力，在顺境中坚守克制，在逆境中坚韧前行。