《中国房地产报》上市公司竞争力课题组

中国社科院城市与竞争力研究中心

中央财经大学上市企业竞争力研究课题组

一、房地产市场发展环境与形势

1.宏观经济环境向好，经济增速迅速回升。中国经济在经历了2020年疫情冲击之后，2020年下半年逐步回暖，经济增速迅速回升。2021年一季度GDP实际同比增速达18.3%；城镇居民人均可支配收入同比增速大幅回升；固定资产投资完成额同比增速与其他宏观指标变动趋势基本一致。

2.房地产调控政策逐步完善，“房住不炒”定位清晰。在3月份出台的《“十四五”规划和2035年远景目标纲要》中明确提出，实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展。推进房地产税立法、建立住房和土地联动机制等。在今年的全国两会政府工作报告中，提出“稳地价 、 稳房价 、 稳预期”的调控目标，并将解决好大城市住房突出问题作为房地产工作重点，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给、规范发展长租房市场、降低租赁住房税费负担、尽最大努力帮助新市民 、青年人等缓解住房困难。

以“房住不炒”、房地产行业平稳健康发展为主基调的调控政策下，房地产开发将逐步趋稳，房地产存量更新改善、交易、租赁、服务等相关环节将迎来发展机遇期。根据住建部的工作部署，“十四五”期间将改造完成17万个2000年以前建成的老旧小区，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。

3.房地产金融环境趋紧，房企运营能力面临考验。针对房地产的金融调控举措更加全面、具体。针对银行信贷实施房贷集中度管理“两道红线”，综合考虑金融机构资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，分类调控。针对房企融资实施“三道红线”融资限制。要求剔除预收款后的资产负债率不高于70%；净负债率不高于100%；现金短债比不小于1。针对踩线情况，有相应的有息负债增速上限。

针对居民个贷开展全面清查，防止经营贷违规流入房地产。加强经营用途贷款“三查”，加强贷款期限、贷款抵押物、贷中贷后流程管理等。管理工具包括贷款价值比LTV、债务收入比DTI等。

一系列金融调控政策之下，调控成果已初步显现，房企降负债效果明显，红档、橙档、黄档房企占比下降，绿档比例明显提升。

4.土地供应“两集中”政策倒逼房企理性研判投资风险、谨慎拿地。《“十四五”规划和2035年远景目标纲要》提出，改革土地计划管理方式，赋予省级政府更大用地自主权，探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。建立健全城乡统一的建设用地市场。

对住宅用地供应实施分类调控，重点22城市供地“两集中”：集中发布出让公告、集中组织出让活动。各地积极调整土拍规则和房企参与竞拍限制条件，优质地块竞争程度加剧。大型房企积极抢拍优质地块，进一步加剧了房企的马太效应。

从2021年首批集中供地情况看，多数集中供地城市成交土地溢价率均值高于2020年水平。但长期来看，两集中政策有助于缓解土地市场竞争，使地价理性回归，同时也倒逼房企对投资进行科学理性研判，提升运营能力。

5.房地产市场方面，全国开发与销售规模继续增长，城市和区域间分化加剧。2021年1~5月全国房地产开发投资额为5.4万亿元，同比增长18.3%，比2019年1~5月增长17.9%，两年平均增长8.6%。其中，1~5月住宅开发投资额为4.1万亿元，同比增长20.7%，占房地产开发投资比重为75.0%。

2021年1~5月全国商品房销售面积为6.6亿平方米，同比增长36.3%。商品房销售额为7.1万亿元，同比增长52.4%。主要城市商品房销售额同比增幅明显，北京、广州、武汉、厦门、青岛、郑州等城市商品房销售额同比增幅接近或超过100%。

销售价格方面，2021 年1~5月主要城市商品房销售价格同比变动较小，二线城市分化明显。

房企销售方面，TOP100 房企销售额均值为 555.0 亿元，增长率均值为71.4%；其中销售额超千亿房企 15 家，较去年同期增加 9 家；超百亿房企 118家。TOP100 房企权益销售额均值为412.4 亿元，权益销售面积均值为290.5 万平方米。TOP101~200 房企销售额均值为 63.3 亿元。

房企拿地方面，百强房企拿地规模稳步增长、土拍“两集中”政策影响单月拿地额。2021年1~5月，百强企业拿地总额 13274 亿元，拿地规模同比增长 14.3%。TOP100门槛值为29亿元，与去年同期相比有所下降，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300 城土地出让金的比例为 59.7%，比重有所上升。

2021年5月，50家代表房企拿地总额同比增长 32.1%，增幅显著，主要是由于5月北京、杭州、南京、苏州等11个热点一二线城市集中供地，拉高了总规模。土拍“两集中”政策对房企单月拿地额影响较大。

二、房企竞争力评价指标体系构建

2021上市房企竞争力评价指数按照发展规模、盈利质量、营运绩效、成长潜力、偿债能力五大准则，选取24项评价指标，各项指标对应不同权重和计算方法。

指标初选后，首先运用德尔菲法进行指标筛选，设计9段标法指标评价量表。邀请专家对5个指数与20个指标重要性按1-9分数背对背打分。汇总并通过一致性检验后，利用期望值、标准差和变异系数分析，作为指标筛选和权重测定依据。然后进一步利用Yaahp软件计算各指标权重。

为评价打分需要，需对各企业各指标值进行无量纲和标准化，本评价体系指标包括两种：单向性指标（正向/负向指标，即越大/越小越好）适宜采用极值标准化法。

（具体指标构建过程及方法详见完整版报告）

三、上市房企指标分析

（一）发展规模

1.资产总额

A股TOP30房企资产总额平均值为34,036,118.43万元，中位值为22,906,775.82万元，明显高于上榜企业整体水平。行业集中度高，发展规模差异较大。由于拿地和后期建设成本计入企业存货，所以房企资产端以流动资产为主。

H股TOP20房企的平均值和中位数为62,980,616.44万元和38352779.00万元，比上榜企业数值高出一倍，企业分化特征明显，行业集中度极高。港股由历史汇率将港币换算为人民币可能导致较小的差异，换算结果来自 wind （下同，不再重复）。

H股上市房企资产总额同比增速平均值为16.57%，较2019年20.13%略低，但大部分房企仍维持高速增长。总体来看H股略高于A股。

2.股东权益

A股TOP30房企的股东权益的平均值为6,885,780.77万元，中位数为4,602,116.46万元，明显高于上榜企业整体水平。

“三条红线”政策出台后，房企债权融资渠道收窄。导致2020年底股权融资大幅增加，未来股东权益占比很可能继续增加。

H 股 TOP20 房 企 股 东 权 益 的 平 均 值 和 中 位 数 分 别 为13,590,204.35万元和8,829,770.00万元。明显高于上榜企业整体水平，说明龙头房企排名较为靠前。股东权益排名靠后的主要为中小房企或混合业务型企业。

上榜H股上市房企权益总额同比增速平均值为29.54%，较2019年30.51%几乎没有变化，高于总资产增速。

“三道防线”监管出台后，房企债权融资途径收窄，2020年底股权融资大幅增加，未来股东权益占比很可能继续提升。

3.主营业收入

A股TOP30房企整体营业收入较高，平均值为7,664,657.35，中位数为4,070,133.01万元。房企马太效应显著， 2020 年 TOP 10 企业营业收入占所有上榜房企营业收入总和的近 70% % 。万科A （000002.SZ）和绿地控股（600606.SH）营业收入明显领先于其他A股上榜房企。营业收入为前10的企业全部位于TOP20之列。

A股房地产企业2020年主营业收入上升的共37家，下降共25家。同比增长率为正的企业，最高为宋都股份（78.16%），最低为中国武夷（0.35%）。TOP30房企中，有22家营业收入上升，TOP30房企总体表现较好。

2020年A股上榜房企平均收入增长率为7.02%，较2019年的15.42%下降幅度较大；中位数为6.22%，较2019年的14.27%下降幅度较大。受疫情影响，行业整体主营业收入增速放缓。

A股TOP30房企营业收入增长率的平均值为20.26%，较2019年的23.73%略有下降；但中位数为12.09%，较2019年的21.90%下降较大。说明A股TOP30房企在2020年亦出现分化加剧的态势。

相对上榜企业总体，A股TOP30房企主营业收入增速下降幅度更小，营收指标表现更好，说明其抗风险能力明显强于行业总体水平。

H 股 TOP20 房 企 主 营 业 收 入 的 平 均 值 和 中 位 数 分 别 为13,275,504.58万元和7,161,795.25万元，明显高于上榜企业整体水平， TOP10 企业营业收入占所有房企营业收入总和超过 60% ，马太效应明显。总体看，H 股上市房企营收表现优于A 股上市房企。

2020年主营业收入上升的H股房地产企业共43家，下降共17家。同比增长率为正的企业，最高为三盛控股（274.16%），最低为明发集团（1.56%）。最终排名TOP20中，仅2家主营业收入上升，销售收入扩张受阻。

4.利润总额

A股TOP30房企的利润总额平均值为850,134.38万元，中位数为393,014.76万元，表现明显优于整体水平。2020年大量企业出现亏损，如泛海控股（000046.SZ） 、云南城投（600239.SH）等，这些企业普遍在偿债指标、盈利质量等表现不理想，甚至出现经营困境。

2020年利润总额上升的A股房地产企业仅有20家，下降共39家。同比增长率最高的是南山控股（250.87%），最低为绿地控股（0.89%）。最终排名TOP30中，有11家利润总额上升，相对于整体上榜企业的表现较好。

2020年A股上榜房企平均利润增长率为-108.03%，较2019年的-3.29%下降幅度较大；中位数为-18.92%，较2019年的9.59%下降幅度较大。A股TOP30房企利润总额增长率的平均值为-1.59%，较2019年的24.43%下降幅度较大；中位数为-0.78%，较2019年的9.59%下降幅度较大。

相对而言，A股TOP30房企相较于2019年房地产整体的利润总额下降幅度更小。

2020年行业利润大幅下行主要有以下原因：一方面2020年结转的项目多为2016~2017年所拿，土地成本高，后续的限价政策使得一些企业毛利率下降；另一方面2020年疫情导致房企多元化收入下降，部分企业促销也降低了整体利润率。

H 股 TOP20 房 企 利 润 总 额 的 平 均 值 和 中 位 数 分 别 为1,338,244.26万元和854,070.70万元，显著高于上榜企业整体水平。2020年利润总额上升的H股房地产企业共有33家，同比增长率最高的是三盛控股（1068.52%），最低为新力控股集团（0.13%）。最终排名TOP30中，仅有14家利润总额上升，但相对于整体上榜企业的表现较好。

2020年H股上榜房企平均利润增长率为4.59%，较2019年的188.86%下降幅度较大；中位数为1.14%，较2019年的18.39%下降幅度较大。

H股TOP20房企利润总额增长率的平均值为8.41%，较2019年的27.34%下降幅度较大；中位数为8.49%，较2019年的21.18%下降幅度较大。相对而言，H股TOP20房企相较于2019年利润总额下降幅度更小。

2020年行业利润大幅下行的原因：一方面2020年结转的项目多为2016~2017年所拿，土地成本高，后续的限价政策使得一些企业毛利率下降；另一方面2020年疫情导致房企多元化收入下降，同时恒大等企业为应对监管开启促销政策。

5.发展规模综合排名

房地产企业的规模是竞争力的首要因素，本评价体系中，规模因素占A股上市房企综合竞争力评价权重的49%，港股为51%。（上市房企发展规模得分前10/后10排名见左下方表格）

（二）盈利质量

1.净资产收益率

净资产收益率=归母净利润 / 股东权益总额。该指标反映股东投入企业资本的收益率，该指标越大，说明股东的投资收益越大。

A股TOP30房企净资产收益率的平均值和中位数均为0.09，本项指标也多数位于前30，明显优于上榜企业平均水平。

59家企业净资产收益率高于平均值，分值较低企业虽然数量较少，但亏损严重，资产收益率很低，拉低了上榜企业均值。净资产收益率高于0.1的企业有14家。低于平均值的企业中，云南城投（600239.SH）和济南高新（600807.SH）净亏损高而股东权益低，净资产收益率低于-1。房地产行业高杠杆经营特征加之2020年疫情影响，净利润增长乏力，上榜企业整体净资产收益率处于较低水平。

2020年A股房企整体净资产收益率（ROE）表现不佳，相比于2019年，上升的企业仅有12家。上升最高为新黄浦（0.189），下降最多为济南高新（-1.319）。2020年A股上榜房企平均ROE增幅为-0.071，中位数为-0.019，整体ROE水平较2019年下降。

A股TOP30房企ROE同比增幅的平均值为-0.023，中位数为-0.016，整体ROE水平较2019年也出现下降，说明利润收窄的影响是整体而全面的。

2019到2020年，房企ROE呈现整体下降态势。2020年叠加疫情影响，降幅更加明显。股东盈利质量出现下滑。

H股TOP20房企净资产收益率平均值和中位数均为0.1，明显优于上榜企业整体水平。龙头房企如融创中国（1918.HK）、碧桂园（2007.HK）、中国海外发展（0688.HK）净资产收益率表现同样位于前列。

2020年H股房企净资产收益率（ROE）变动表现不佳，同比上升的企业仅有11家。上升最高为万达酒店发展（0.116），最低为旭辉控股集团（小于0.001）。TOP20房企大部分ROE相较于2019年下降，说明利润收窄的影响是整体而全面的。

2020年H股上榜房企平均ROE增幅为-0.084，中位数为-0.022，较2019年存在明显下降，且H股ROE波动幅度比A股大。H股TOP20房企ROE2020年的增幅的平均值为-0.015，中位数为-0.010，较2019年也存在明显下降，但H股TOP20房企相较于别的H股房企的ROE波动更小，盈利表现更好，且比A股TOP30房企的下降幅度略低。

2019到2020年，由于房地产调控和经济下行等原因，房地产不再“过热”，整体ROE下降。2020年叠加疫情影响，整体降幅更大。

2.销售净利润率

销售净利率= 净利润 / 营业收入。该指标衡量企业销售收入的利润转化水平。

A股TOP30房企销售净利率的平均值和中位数分别为0.15和0.12，明显高于上榜企业整体水平。2020年A股房企整体销售净利润率表现不佳，相比于2019年，上升的企业仅有14家。上升最高为新黄浦（68.91%），最低为保利地产（0.28%）。

2020年A股上榜房企平均销售净利润率增幅为-8.37%，中位数为-3.59%，较2019年存在一定比例的下降。

A股TOP30房企的企业绝大部分销售净利率相较于2019年下降，利润率总体收窄。A股TOP30房企销售净利率同比增幅的平均值为-3.34%，中位数为-1.27% ，较2019年也存在一定比例的下降。但A股TOP30房企相较于2019年销售净利润率下降幅度更小。

H股TOP20房企销售净利率的平均值和中位数为0.15和0.13，略优于上榜企业整体水平。绿景中国地产（0095.HK）2020年度多个优质项目交付，深圳绿景美景广场、珠海绿景喜悦荟、化州绿景国际花城均成为年度区域销售领先项目，销售利润率较高，属于突增情况，指标计算时已做处理。中国恒大（3333.HK）由于全国促销活动，销售额上升，而利润收窄。

2020年H股房企销售净利润率整体表现不佳，相比于2019年，上升的企业仅有18家。上升幅度最高为万达酒店发展（74.52%），最低为中国奥园（0.06%）。TOP20房企大部分销售净利率相较于2019年下降。

2020年H股上榜房企平均销售净利润率增幅为-2.38%，中位数为-1.94%，较2019年的2.39%有一定程度下降。H股TOP20房企销售净利润率同比增长率的平均值为-1.52%，中位数为-0.68%。总体而言，在盈利指标上H股表现比A股更佳，也更加稳定。

3.成本费用利润率

成本费用利润率=净利润 / (营业成本+销售费用+管理费用+财务费用)。表明每付出一元成本费用可获得多少利润。港股未直接披露期间费用，所以以销售、行政及其他一般费用替代。

A股TOP30房企成本费用利润率的均值和中位数分别为0.22和0.15，整体表现优于上榜企业整体。低于均值的以云南城投（600239.SH）、济南高新（600807.SH）等较为典型。

房产企业某些成本费用是生产经营必然发生的，成本费用利润率过高多数因非经常性利益（如投资收益）本年变动较大，得分计算时已做处理。

H股TOP20房企成本费用利润率的均值和中位数为1.75和1.25，明显优于上榜企业整体水平。中国海外发展（0688.HK）一直都有较好的盈利指标表现，三费率也多年维持在较低的水平。中国恒大（3333.HK）成本费用利润率仅为0.33。

4.投资回报率ROCI

投资回报率ROCI= 息前税后利润/ （股东权益+ 有息负债）。该指标反映股东和债权人总体资本创利能力的大小。ROCI较高意味着该企业实际的创利能力较高。

A股TOP30房企投资回报率ROCI的均值和中位数为0.10和0.10，优于上榜企业整体水平。万科A（000002.SZ）净资产收益率排行前20，其对于负债的运营能力较好，利息保障倍数高，综合看投资回报率排名前列。

H股TOP20房企的ROCI平均值和中位数分别为0.06和0.05，与上榜企业整体水平差异不大，显示出H股上市房企总体差异较小。

相较于A股，H股整体ROCI的波动性更小。

5.利润含金量

利润含金量=经营性现金流量净额/净利润。表示企业每一块钱的净利润收到了多少现金，反映企业的现金回款速度。

A股TOP30房企的利润含金量平均值和中位数为2.86和1.48，优于上榜企业整体水平。低于平均值的企业多数经营性现金流为负，说明企业的销售和盈利并不能很好转换为能够收到的现金。

房地产行业，预收、应收应付等非现金项目占比较多，给利润操纵带来了空间。一定程度上，利润含金量越大可能表明企业利润越真实。

H股TOP20房企利润含金量的均值和中位数为1.95和0.79 ，明显优于上榜企业整体水平。

6.融资-经营效率

融资-经营效率=经营活动现金净流量/筹资活动现金净流入。H股会计准则并不要求企业披露筹资活动流入值，而仅要求披露净额，故以筹资活动中的债务增加+股本增加来代替。

（1）A股指标情况

A股TOP30房企的融资-经营效率平均值和中位数分别为0.17和0.14。

H股TOP20房企融资经营效率的平均值和中位数分别为0.20和0.20，明显优于上榜企业整体水平。

7.盈利质量综合排名

盈利质量是企业维持经营的关键，占总竞争力打分权重的17%。（上市房企盈利质量得分前10/后10排名详见左侧表格）

（报告下半部分详见7月5日《中国房地产报》）