城市与区域治理研究院 苏志勇

本以为持续两年之久的疫情可以在这个春天彻底散去，谁知春节刚过，奥密克戎又卷土重来，且来势凶猛，席卷了全国绝大部分省份和大部分城市。在“动态清零”政策之下，深圳、上海等多个经济龙头城市选择封城或严控人员流动，企业停工停产，城市经济间歇性停摆。

疫情持续多点散发不仅给防控工作带来巨大压力，对居民正常生产生活也造成了严重影响。两年多来，疫情、自然灾害、经济结构调整等因素叠加，房地产、教育培训、互联网、交通运输、餐饮零售、酒店住宿等多数服务业损失惨重，企业裁员、降薪，个体工商户被迫关门停业，就业和收入出现大幅波动。

在此背景之下，一些背负巨额房贷的购房者更是倍感压力，房贷断供现象明显增加。近日，“因疫情推迟还房贷有必要提上议事日程”这一话题冲上微博热搜榜第一名，经媒体报道，一些银行信贷机构也纷纷做出积极回应。

法拍房激增

断供潮来袭？

最近有多家媒体引用阿里法拍网的一组数据：从2017年至2021年，全国每年挂拍的住宅用房数量由9000套增加至168万套，截至2月20日，全国住宅用房法拍房数量已超过170万套，比2017年增长了180倍。

事实上法拍房数量激增有多方面原因，比如企业因经营困难对房产走司法拍卖程序，因合同、债务纠纷对房产进行司法拍卖等，并不能构成断供潮来临的数据支撑。但不可否认房贷断供正在成为法拍房激增的重要原因之一。

为什么业主会选择弃房断供？归纳起来主要有三方面原因：

一是房价明显下跌，购房者欲通过断供止损。以近期被炒得火热的燕郊某业主为例：2017年以229万元的价格购买了燕郊一套不到80平方米的房子，首付加税费等130余万元，向银行贷款124万元，月供8000元。随后的几年燕郊房价腰斩，购房者因经济困难选择断供，走上司法拍卖程序，最终房子以101万元成交，还不够支付银行贷款，拍卖结束后仍然欠银行20余万元，算下来一套房子白白亏掉了150万元。

当然目前我国房价还未出现大面积下跌，因房价下跌导致断供还只是个别现象。况且在我国实行的住房抵押贷款合同是有追索权抵押贷款，即当住房的市场价值低于贷款余额时，购房人如果放弃房产，债权人金融机构拍卖房产清偿债务后的不足部分，仍可通过法律途径进行追索。不仅如此，一旦断供，当事人除了首付款、契税、维修基金、已偿还贷款等损失外，还会面临不良信用记录将进入央行征信系统、银行账户被冻结、影响日常消费生活等困境。这一案例也告诫我们，断供的风险很大，后果非常严重。

二是因项目烂尾造成断供。烂尾楼形成的原因较多，比如开发商破产、资金链断裂、开发商违法违规导致工程停工等等。随着近年来房企暴雷事件频发，这种因烂尾楼导致的购房纠纷也越来越多。但如果单方面选择断供，同样会造成银行对抵押贷款的追索，并面临不良信用记录造成的各种困境。面对此种情形，可以向法院起诉解除购房合同和银行贷款合同，在房屋确定已经形成烂尾的情况下，法院有可能会支持购房人解除贷款合同、停止还贷。

三是因疫情等原因导致断供。持续近3年的疫情给很多行业带来严重影响，导致企业裁员、降薪，中小工商业者被迫停工停产，收入严重受损，面对每月刚性的房贷支出，没有了稳定收入来源，房贷断供也是没有办法的事。

最近扬州一房主因断供，名下房子被法院查封，在自己的家门口痛哭流涕的视频引发很多人的关注和同情。据媒体报道，这位房主来自安徽，从事旅游行业，来扬州多年，好不容易在扬州买了房，近来却因收入锐减被迫断供，房子被法院查封。

笔者也有一位朋友，在秦皇岛开着几间民宿，一家三口以此为生，并贷款买了一套两居室，疫情之前民宿生意还不错，一年几万元的收入足以养家糊口和应付房贷。疫情这两年，秦皇岛旅游业遭受重创，游客寥寥，民宿经营常常被阶段性叫停，经营收入甚至不能覆盖房租成本。无奈只能放弃民宿生意到附近工地打零工，但日子过得非常艰难，虽然没有断供，但每月的刚性房贷仍像是一座大山压得喘不过气。

房贷断供事关金融安全

更关乎民生

按照人民银行数据，2021年末全国金融机构贷款余额192.69万亿元，其中房地产贷款总额达到52.17万亿元，占比27%。房地产贷款中个人住房贷款余额达38.32万亿元，虽然同比首次出现回落，但在总体信贷规模中的占比仍然接近20%。2021年全国居民人均可支配收入3.5万元，按照全国14亿人口计算，总额约49万亿元。由此可见，房贷不仅是银行信贷的重要收入来源，也是居民消费支出的绝对重头。房贷问题上关金融安全，下关民生底线，不可不察。

首先是金融安全问题。今年两会政府工作报告针对金融风险防范明确提出，“运用市场化、法治化方式化解风险隐患，牢牢守住不发生系统性风险的底线”。目前系统性风险主要来源于房地产，去年在供给端出现了龙头房企流动性风险加剧、个别房企暴雷事件，至今风险犹存。如果个人按揭贷款再出现问题，金融风险防控压力将进一步加剧。

实际上，从去年开始住房按揭贷款风险已经有所显现，根据近期上市银行披露的年报数据，2021年一些银行住房按揭贷款不良率有所上升。40家上市银行中，28家披露了住房按揭贷款的不良率，其中18家上市银行的住房按揭不良率出现了不同程度的上升，占比达到67%，且主要集中在区域性银行。虽然目前按揭贷款风险总体可控，但随着疫情持续和房地产市场下行，断供现象或将进一步加剧，风险不可不防。

其次是民生底线。两会政府工作报告对民生保障也是格外重视，强调“社会政策要兜住兜牢民生底线，切实保障和改善民生，坚持尽力而为、量力而行，不断提升公共服务水平，着力解决人民群众普遍关心关注的民生问题”。疫情之下，一些居民就业和收入受到严重影响，背负巨额房贷的家庭更是倍感压力，如果因房贷断供房产被拍卖处置，将是致命打击。“时代的一粒灰，落在个人头上就是一座山”。从民生角度出发，也要极力避免房贷断供的悲剧蔓延。

最后是房地产市场预期。房地产市场正在经历前所未有的困境，供给端房企融资受阻，债务风险频发；需求端市场预期冷淡，销售不振。在此情况下如果断供现象蔓延，将进一步加剧市场悲观情绪。

由此看来，当下无论是从稳定房地产市场、化解金融风险角度，还是守住民生底线角度，解决好房贷问题，避免造成房贷断供风险蔓延，都是关键一环。

解决房贷断供问题

金融机构需有所为

针对“受疫情影响房贷能否推迟”问题，近日多家银行给予了积极回应。其中工、农、中、交、建五大国有银行纷纷表示，对受疫情影响的个人住房贷款客户，可提供包括延后还款时间、延长贷款期限、调整账单计划等在内的服务支持，并表示延期还款期间，客户不列入违约客户名单，同时对客户做好征信保护。

中国银行还专门出台了包括手机银行线上还款、延长贷款期限、延迟还本付息、设置还款优惠期在内的一揽子个人住房贷款保障政策，指导上海、吉林等疫情严重地区分支机构积极响应客户诉求，针对因疫情感染住院治疗或隔离人员，参加疫情防控工作人员和受疫情影响暂时失去收入来源的客户，落实政策安排，持续做好受疫情影响的社会民生领域的金融服务。

中国建设银行表示，自新冠肺炎疫情暴发伊始，建行便针对住房按揭、消费贷等业务出台了疫情期间延期还款等相关服务政策，并一直延续至今。此前中信、招商、兴业银行等股份制银行和部分地方商业银行也早已做出回应，多数银行表示可以实施差异化延迟还贷政策。

虽然各银行都有积极表态，但政策力度都不大。有的银行延期还款宽限期仅10天，政策效果可想而知。实际上，本轮疫情对居民家庭收入造成的影响，远不止推迟十天半月还款期可以解决。如需根本解决这一难题，不仅要在还贷期限上做出让步，而且可以考虑在还款还款方式、利率优惠上进一步出台救助措施。

银行作为中国房地产发展过程中的最大受益者之一，在享受房地产红利的同时，无论是从稳定房地产市场、防范金融系统风险角度，还是树立品牌形象、履行社会责任、保障民生角度，都应当挺身而出，做出更大力度的政策支持和利益让步。

首席观点

申万宏源证券首席经济学家杨成长：不管政策松与紧，房企转型是必然

近日申万宏源证券首席经济学家杨成长在某论坛作主题演讲时表示，中国房地产市场不管怎么变，从增量向存量，从数量向质量，从直接房地产消费到房地产联动消费的转变是不可改变的。无论现在政策松与紧，房地产企业的转型都是必然的。但是这个转型要侧重两个点：一是房地产未来仍然是中国最重要也是规模最大的产业之一，在老百姓消费中占第一位的，而且将来这个趋势也不会改变；二是住房和住房相关的消费，从增量向存量、从出售到使用、从数量向结构的转变。

杨成长认为，近年来房地产行业总体保持了稳定健康的发展，但也确实面临巨大的压力，房地产市场、房地产行业能否稳健、健康、科学有序地转型，既关系到中国经济能否持续稳定地发展，也关系到中国的金融市场能否保持持久稳定。特别是在当下全球大变局，处于急剧动荡的情况下，也关系中国房地产财产安全，是全国上下高度关注的话题。

这两年中国经济增长面临几个突出问题：一是总需求尤其内需增长不足。二是出现了结构性短缺。三是成本抬高。此外，中小微企业、个体工商户连续三年的抗疫影响远超预期，金融风险和房地产风险显现，环境异常复杂严峻。

关于房地产，一是坚持“房住不炒”，降低房地产金融属性和资本属性，提高房地产实业属性。这是中国房地产特别是居民住宅的基本方向。二是从长期来看，强化所有权、淡化使用权是必然方向，由此导致的是房地产市场的重构。中国土地制度改革和城市群的发展模式对房地产起着关键作用，所以房地产很多问题不能从房地产自身比较。

当下情况，中国房地产市场、房地产企业正处在转型时期，需要把政策搭配好，稳步推进，不出现过大波动，做好融资工具、融资方式、新制度的创新。

前海开源基金董事总经理、首席经济学家杨德龙：房地产调控放松利于经济稳增长

一季度A股市场出现了大幅回调，多数板块都出现了下跌。从国内因素来看，疫情防控升级，对于消费的影响显而易见，会影响到很多产业的发展。一季度A股市场通过大幅杀跌已经一定程度上消化了这些利空因素的影响，而金融委会议及时向市场释放出积极的信号，不再出台紧缩性的行业政策。在房地产调控方面开始逐步放松，多个城市宣布取消限购限贷，这也是形势所迫。虽然房地产房住不炒的调控基调不会改变，但是一些城市会根据实际需要进行因城施策、适度宽松来刺激房地产市场回暖。具体效果如何还有待观察，但是出现政策性的放松是大的方向，这对于房地产板块来说是重大的政策利好，推动地产板块逆势上涨，出现一波强劲反弹。

值得注意的是，房地产行业过度的去杠杆或者过快的去杠杆都可能会造成一系列的问题，现在适度放松也是一种纠偏。对于炒房氛围比较重的城市进行调控是合理的，而对于一些三四线城市并没有太多炒房氛围的城市来说，让房地产市场回归市场化可能更合理。房地产走势低迷对于地方政府的财政压力很大，土地财政的本质没有改变。很多地方政府甚至一半的财政收入来自于卖地，房地产调控一旦持续太长时间，可能会对于当地的财政收支造成很大的压力，造成比较大的地方财政赤字。所以通过取消限购限贷刺激房地产市场回暖是一个必要的措施。土地拍卖收入增加可以一定程度上缓解很多地方政府的财政压力。