中房报·市场研究
A+
融资规模下降明显 房企融资破局需再发力

中国房地产网

2022-09-10 11:49

对于存在债务风险或已经暴雷的企业如何实施救助,是亟待解决的重点。

对于存在债务风险或已经暴雷的企业如何实施救助,是亟待解决的重点。

11.png


城市与区域治理研究院 苏志勇


尽管高层频繁释放房地产政策利好,反复强调“保障房地产合理融资需求”,地方政府“一城一策”的刺激政策也在不断落地,但房企融资端并未见到根本好转。

根据克而瑞的数据,今年1至8月房企境内外发债融资规模389.86亿元,同比下降26.8,环比下降60.9%。其中境内债发行377.4亿元,同比下降11.9%;境外债发行12.46 亿元,同比下降88%。信贷融资方面,前7个月房企到位资金国内贷款11030亿元,同比下降28.4%。接下来的数月乃至2023年,将迎来房企又一轮偿债高峰,融资环境若不能得到有效改善,房企将面临生死考验。

13.jpg


房企融资压力

是目前最大挑战

2021年以来,在“三道红线”等政策压力之下,部分民营房企出现连环暴雷,各类金融机构出于防范风险考虑,对房企融资更加谨慎,房企特别是民营房企融资异常困难。

信贷融资方面。银行信贷作为房地产最重要的融资渠道之一,其对房企融资的支持正在逐渐减弱。根据央行统计数据,2022 年上半年,房地产贷款余额(开发贷+个贷)53.11 万亿元,同比增长4.2%,增速从2016 年以来持续下行。房地产贷款在银行业金融机构存量贷款占比也由2020年底的28.7%,下降至2022 年中的25.7%。从国内贷款占房企到位资金比重看,2020年1~7月银行信贷占比超过16%,到2022年1~7月则下降到12.4%。从房地产开发贷款余额增速看,今年上半年房地产开发贷款余额新增4800亿元,同比增长1.54%,而同期金融机构整体贷款余额增速高达11.2%。今年上半年,银行新增信贷投放中投向房地产的占比由2021年年中的18.9%下降至今年上半年的4.9%,降幅达14个百分点。由此可见,整体宽松的货币信贷政策,并未能让房地产企业获得更多的资金支持。

债券融资方面。根据克而瑞数据,今年1至8月房企境内外发债融资389.86亿元,同比下降26.8%,环比下降60.9%,降幅继续扩大。其中境内债发行377.4亿元,同比下降11.9%,境外债发行12.46亿元,同比下降88%,发行规模降至2019年1月以来的最低水平。8月房企发债139.7亿元,环比减少63.1%,同比减少63.6%。债券融资中,海外债融资下滑最为明显。天风证券分析认为,一方面受美债利率持续上行、中美国债利率倒挂影响,海外融资成本优势减弱,企业出境融资的动力有所减弱;另一方面,受房地产市场信用风险影响,海外市场对国内信用风险的担忧持续发酵,尤其是民营房企融资难度大幅提升。2022 年 1~7 月份,中资美元债规模收缩了超过300亿美元。

信托融资方面。在严厉的金融监管之下,近两年房地产信托规模持续萎缩。2020和2021年房地产信托规模分别同比下滑了16%和23%。2022年8月份房地产类信托产品的成立规模为44.53亿元,环比减少27.77%,仅占当月集合信托总量的3.3%。房地产信托规模萎缩的同时,违约规模还在持续扩大。据用益信托统计数据,2022年1~8月信托产品违约规模总计907.99亿元,违约产品数量共131起,其中房地产信托违约金额达655.86亿元,规模占比达到72.23%。随着房地产行业风险持续发酵,未来房地产信托仍然存在较大风险。在严监管和风险暴露双重因素影响下,对于房企来说,房地产信托的融资功能正在逐步减弱。

ABS 融资方面。受房企暴雷风险影响,供应链与非供应链融资新增规模也持续减少,导致整体ABS净融资规模大幅缩水。

房企融资端受阻,加之销售端回款不畅,房企资金链愈发吃紧,违约事件进一步蔓延。今年仅8月以来就有8家上市房企评级被下调,6 笔境外债发生实质违约,违约本金合计 29.59 亿美元;1笔境内债本息违约,违约合计本金7.6 亿元;9 笔债券展期。

12.jpg


稳融资需求是当务之急

从今年年初的政策导向看,政策的发力点首先作用在需求端。围绕“满足合理住房需求”,从中央到地方,从货币金融政策到限购、限售等行政性手段,均有较大力度的调整。但是由于房企债务风险并未有效缓解,导致烂尾楼事件持续发酵,市场预期转弱,进而影响到销售回暖,针对需求端的调控政策效果大打折扣。在解决房企债务问题和烂尾楼事件过程中,更多强调“救项目”,而不是“救企业”,导致部分暴雷企业被动选择“躺平”,使问题变得更为复杂。在房企融资方面,金融机构出于防范风险等方面考虑,更倾向国企央企,导致民营房企的融资需求难以得到满足。

近一段时间,“有效满足房地产企业合理融资需求”的呼声日渐高涨。央行、银保监会、国务院金融委等部门频繁表态,支持房企合理融资需求。8月16日监管部门指示中债信用增进对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”,其中涉及龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团、远洋集团、新城控股和金地集团等六家示范性民企。8月下旬,包括财政部、人民银行、住房和城乡建设部等部委密集出台重点政策举措,通过推出降低贷款利率、专项借款、增信支持等方式,助力解决房地产市场合理融资需求。高层从政策导向上频繁释放利好,民营企业和房地产企业正成为政策面大力支持的焦点。在实际的融资支持上也有所体现。

8月25日,重庆龙湖企业拓展有限公司2022年度第一期中期票据完成簿记,发行总额15亿元,此举标志着首单全额担保民营房企债券正式落地。9月5日,美的置业集团有限公司也完成了2022年度第三期中期票据发行,该债券由中债增信通过直接担保方式提供增信支持。两单民营房企债券的成功发行,不仅缓解了房企融资压力,也为市场注入了信心。

冰冻三尺非一日之寒,融资环境的改善也不可能一蹴而就。从高层的政策导向到政策的实质性落地,再到产品设计和融资完成,需要一个较长的传导过程。这一过程中也面临着诸多实际困难和阻力。例如由于此前频繁出现债务违约,造成民营房企信用下降,金融机构对投资民营房企债券意愿降低,如何对民营房企增信就成为关键问题。

从目前对房企的救助方向看,仍然存在两大偏颇,一是重央企国企,轻民营房企;二是重优质房企,轻风险房企。目前对于存在债务风险或已经暴雷的企业如何实施救助,是亟待解决的重点。据统计,2021年以来已经有超过30家房企出现债务违约事件,其中大部分为百强房企,且绝大部分是民营房企。这些房企普遍规模庞大、负债水平高、债务风险高、涉及烂尾项目多,如不及时实施救助,债务风险继续扩散,不仅危及系统性金融风险,对“保交楼、稳民生”工作也是难以逾越的障碍。对此高层应给予高度重视,实施“一企一策”,以最快的速度、最有力的手段,对企业实施救助。

智库文摘

用好楼宇经济方法论 重塑区域竞争新优势

楼宇经济是指以商务楼宇、产业园区、产业功能区为主要载体,政府引导、政企联动、合作共赢,適过高水平的规划设计、开发建设、招商运营打造高能级的企业发展平台和产业孵化平台,在空间的基础上集成人才、技术、市场、资金等产业要素,规模性地引进培植优质市场主体,从而收取租金、产生税源、培植产业并提升区域竞争力的一种经济形态。楼宇经济是城市经济发展到一定阶段的产物,楼宇经济的竞争力在一定程度上决定了一个城市的能级。

一、我国楼宇经济的发展阶段

第一阶段(1.0时代):催生写字楼新物种。改革开放之初,现代化商业办公的服务需求催生了由开发商统一开发的、专门用于租赁经营的写字楼,如北京的国际大厦、国贸一期,上海最早的甲级写字楼上海商城、第一栋涉外写字楼联谊大厦,深圳的国贸大厦、地王大厦等标志性楼宇。这一阶段的商务楼宇除了提供办公场地之外,开始配备消防、中控、电梯、空调等硬件设施,以及保安、保洁、会议、餐饮等基本服务。

第二阶段(2.0时代):构建商务办公新场景。随着中国成功加入世贸组织,以现代服务业为代表的新型第三产业空前发展,对商务楼宇提出更高要求,包括写字楼业态的多业态复合的城市综合体成为主流形态。从开发到运营,从空间到内容,楼宇运营商从提供单纯的物理空间进化到构建一个全场景的生态办公体系,通过衍生服务帮助入驻企业更好成长并服务社会。这一阶段的楼宇经济属于“空间+配套+服务”,目前我国大部分地区的楼宇经济处于这一阶段。

第三阶段(3.0时代):定义楼宇经济新标准。这一阶段楼宇经济将从增量为主过渡到精耕细作的存量时代。其具备三大标志:一是从基础商务服务进化到产业服务,把楼宇的招租与政府的招商有效结合;二是从物业公司进化到楼宇运营商,聚焦“以楼聚产、以产兴城”;三是从市场行为进化到政府协同、政企联动。目前这一阶段还处在萌芽期,包括北京CBD、上海陆家嘴金融城等正在探索实践产业治理的创新机制。

二、当前存在的问题与挑战

1.“中心城区空心化”。中心城区商办用房租金水平高于新兴城区,进入“高成本”发展阶段。开发建设趋于成熟,増量空间有限,大量存量低效产业空间有待更新盘活,土地资源和产业空间匮乏,“大城市病”弊端逐步显现,比较优势下降,削弱了总部企业、成长型企业落户的吸引力,优质企业存在流失风险。随着新兴城区的崛起,城市中心客观存在着继续转移的趋势, “中心城区空心化”是不得不面对的现实问题。

2.产城融合的发展水平亟须升级。很多城区楼宇经济尚处于“空间+配套+服务”的2.0阶段,还没有进化到“空间+产业+运营”的3.0阶段。具体表现是,政府的招商和企业招租缺乏协同机制。异地纳税现象突出,清理难度大。楼宇招引企业与区域功能定位不匹配,楼宇看重租金收益,不考虑引进企业是否有发展前景,是否符合政府功能定位。社会楼宇普遍同质化严重,面临招商压力。楼宇运营水平有待提升,商务配套有待完善。

3.战略定位落地支撑亟须强化。楼宇经济缺乏统筹部门和工作机制,政府的战略定位、产业定位缺乏楼宇经济的有效支撑,客观存在“两张皮”现象;大量头部企业、产业平台、产业链条关键环节有待进一步激活;产业标签不鲜明,没有形成主题化、多中心、分布式的产业布局。企业选址缺乏产业生态的导向支撑,产业组团内部各自为战,缺乏协同合作和资源共享;产业空间条块分割,缺乏统筹部门和工作机制。

三、对策建议

1.共筑楼宇经济新格局。把政府的产业诉求、运营商的经菅诉求、企业的发展诉求有机结合,建立由政府、楼宇运营商、入驻企业、中介咨询机构“多方参与共同治理”的楼宇经济发展新模式。充分激发市场主体的积极性,政府的招商引资与楼宇的出租出售有机结合,共同招引优质企业、共同制定发展指标、共同打造产业生态圈、共同建设数据共享平台、提高源配置效率,形成“政府服务楼宇、楼宇服务企业、企业服务经济”的良性循环。

2.创新楼字经济新模式。坚持集群发展、差异发展、错位竞争、优势互补,构建“内部协同、一致对外”的竞争格局,构建“产业社区一产业楼宇”的垂直空间体系,构建有效支撑现代产业体系建设的产业空间体系。构建开放型、嵌入式、复合型的新型发展平台,创新大都市中心城区产业治理机制。

3.引进业界共治新理念。发挥产业楼宇招商载体功能,把楼宇的“招租”和政府的“招商”紧密关联,把楼宇对“租金”的需求和政府对“税金”的关注有效结合,让市场主体成为城市合伙人,主动契合政府产业导向和发展战略,合力形成大招商氛围。

4.出台楼宇经济新政策。设立楼宇经济发展专项资金,发挥政策的“指挥棒”作用。

5、建立产业治理新机制。实现两个统筹,构建政府部门牵头、行业组织支撑、市场主体参与的组织架构,实践“业界共治”新模式。

6.焕新区域发展新优势。通过推进区域综合化、集群化规划设计,高效布局商务楼宇、交通中转、生活居住、休闲娱乐、观光旅游、文化艺术、空间绿化设施载体,充分满足“人”这一核心要素全方位、多层次、不断衍生深化的创造性需求。

四、楼宇经济发展趋势

1.楼宇经济平台化。

2.要素配置专业化。

3.治理机制多元化。

4.数智低碳人本化。

(本文摘自集群智库·中国楼宇经济研究中心《中国楼宇经济(总部经济)白皮书》(2022))

编辑:刘亚

未经授权不得转载   

标签:房企融资
0
1
评论(0)
关于我们   |    联系我们   |    版权声明   |    广告服务

Copyright2018-2020 CREBZFB 版权所有

京ICP备17051690号-1

京公安备:11010502039233号

违法和不良信息举报电话:010-85767558

中国房地产报

房地产行业门户

打开APP
Close modal

TOP