晰晰悦府号称补贴的时候，售楼处人满为患。

张志强 中房报记者 郭家豪 发自长春

6月8日，长春市住房保障和房屋管理局发布重磅通知，针对近期有房地产开发企业按商品房申报备案价格与房者签订购房合同，收取购房款后在一定期限内予以部分返款。该行为涉嫌返本销售或变相返本销售，严重扰乱正常市场秩序，违背房地产调控政策精神。

对此种违法违规的销售行为，长春市住房保障和房屋管理局表示，将严肃处理。

经纪人称“6年补贴总房款50%”

“你敢信？长春北湖一楼盘备案价12500元/平方米的房子，现5折对外销售，成交价6200元/平方米，而且是最热销的89平方米户型，还是精装房！”4月22日，这则消息，刷爆了长春地产微信朋友圈和各大直播、短视频平台。中国房地产报记者经过进一步了解，曝出这一销售策略的是长春市北湖“晰晰悦府”项目。

4月23日上午，记者来到晰晰悦府项目城市展厅探查。现场的大屏幕上写着“亿元补贴，人才礼遇，购晰晰悦府‘人才楼’，6年补贴55万（元）”。展厅内挤满了人，大多是前来打探情况的各房产经纪公司经纪人，还有少部分的购房者。

一位房产经纪人告诉记者，并非全部5折销售，目前只推出4号楼100套房子享受优惠。他给记者算了一笔账，备案价12500元/平方米左右，小高层、精装修、带家电，总房款约110万元，首付34万元左右，共分6年补贴50%总房款约55万元，前5年每年补贴总房款的8%，第6年补贴总房款10%，补贴后价格约6200元/平方米，相当于半价买房。

开发商否认降价销售

市场严格监管后，冷清的晰晰悦府售楼处。

“我们不是降价销售，更不是打5折！这都是被一些房产经纪人给说歪了！”23日中午，中国房地产报记者找到了晰晰悦府开发商——吉林省晰悦房地产开发有限公司方面的媒体对接人孙赫，她告诉记者项目所属地产公司隶属吉林省晰晰实业投资集团有限公司（以下简称“晰晰集团”），是一家集房地产开发、农产品加工、网络新媒体运营、国际酒店、宴会中心、物业管理等多板块综合性集团企业，并控股、参股数家公司。

截止到2021年4月，晰晰集团已累计在长春新区摘得总占地面积约82万平方米，计划建设总建筑面积约170万平方米。晰晰集团目前已在长春新区完成投资约60亿元，实现纳税约2亿元。未来3-5年，还将计划投资、招商引资超百亿元，晰晰创新产业园区预计将吸引孵化创新企业约400余家。

受新冠疫情和地理位置的双重影响，晰晰集团旗下星级酒店开业和产业园招商，对人才落户求之若渴。为打消人才落户长春新区北湖科技开发区后的居住和生活顾虑，晰晰集团决定在晰晰悦府房产项目中推出89平方米两房户型的“人才楼”，在企业运营的“预热”阶段，向扎根新区的人才提供创业就业“直补”，以补贴形式按年发放给每户人才家庭，6年共发放的金额高达房款的一半。

“这次我们推出的只有4号楼约100套房子，购房也是有门槛的，首先是我们集团员工以及合作企业的员工和人才，应届大学毕业生以及往届大学毕业生等就业创业者。而且要落户北湖，所购房屋3年内不能买卖。”孙赫说，参照政府吸引人才的相关政策，此次晰晰集团计划出资约1.1亿元，为在该集团就业创业的精英人士、合作单位员工及能够进驻新区的高知高学历人群，提供连续6年的就业创业补贴。

长春严查返本销售，晰晰悦府尴尬了

6月8日，长春市住房保障和房屋管理局发布重磅通知，针对近期有房地产开发企业按商品房申报备案价格与房者签订购房合同，收取购房款后在一定期限内予以部分返款。该行为涉嫌返本销售或变相返本销售，严重扰乱正常市场秩序，违背房地产调控政策精神。

对此，晰晰悦府“人才楼”的补贴政策就显得非常尴尬了。

政府部门为何会发布此监管政策？克而瑞长春机构资深分析师姜峰认为，这种返本销售或者是公寓返租、商铺返租的销售行为，风险非常大，很可能过几年就不再返本或者返租了，到那时开发商都可能已经找不到人了，购房者就会去找政府部门要说法，这是政府部门不希望看到的情况。“返本销售或变相返本销售的行为很容易产生群访群诉事件。”

出台最严监管政策

此次长春市住房保障和房屋管理局发布的通知中显示，该局将对涉事企业采取如下措施予以惩处：按相关法规规定予以立案调查，继而进行行政处罚；停止涉事项目剩余房源商品房合同网签备案；在长春市销售商品房按最高比例实行预售资金监管。

“可能会有购房者认为，是政府部门不让开发商降价销售吗？其实不是！”姜峰说，如果开发商以正常的促销手段进行销售，比如送车位、送车、首付分期等，这些促销手段都没有被列入监管范围，这足以说明，政府部门不会管开发商降价销售，“如开发商6000元/平方米拿地，房子只卖7000元平方米，这也是可以的，但你预售备案价报到15000元/平方米，你再去返本销售或者返租销售，最后不返了，购房者都去找政府部门，这就是严重扰乱了市场秩序，影响很坏。”

据记者了解，目前长春市内不仅晰晰悦府项目存在变相返本销售的行为，还有长春市净月区的富得林·曼哈顿中心酒店式公寓项目，也存在返租行为，号称“10年返租总房款70%”。

在长春市住房保障和房屋管理局官方网站互动交流板块，有购房者投诉，富得林·曼哈顿中心没有按承诺期限返租。

处于此次事件风暴中心的晰晰悦府项目，地产方对此有何看法？对已经售出的“人才楼”是否还会继续执行之前承诺的补贴政策？6月9日下午，中国房地产报记者再次来到晰晰悦府城市展厅，工作人员为记者联系了地产公司的媒体对接人，但对方表示正在开会，之后会给记者回复。但截至发稿时，记者没有得到相关回复。

6月10日上午，记者来到长春市净月区富得林·曼哈顿中心项目，一位项目工作人员告诉记者，目前已经售罄，至于其他事宜，其表示不清楚。

营销方式五花八门暗藏风险

五花八门的楼市营销方式，很容易埋下日后纠纷的“地雷”。

2017年，长春市农安县合隆镇“海之恋”项目，号称投资25亿元，精装公寓及商铺售后返租，返还比例为总投资额的8%-10%，每年返还4次，共返10年。结果2018年10月，相关负责人失联，“海之恋”项目烂尾。

2020年初，中国房地产报记者多次报道了长春市包括益田·翠堤悦府在内的二十多个楼盘变相收取“服务费”售房事件。有的是以“服务费”为借口暗箱涨价，有的是渠道商虚假宣传，宣称可享受楼盘“2万抵4万”“3万抵6万”等不同程度优惠，实际根本没有冲抵房款，有的是购房者“稀里糊涂”被收取“服务费”，看到别人维权时，才知道自己也被“套路”了。

2020年底，长春市一些开发商开始试探低首付，在发现并没有行政管理部门阻止后，“低首付”在长春房地产市场遍地开花。

有的首付分期3年，有的首付分期5年，还有的在5年分期的基础上推出零首付，更有楼盘打出在5年十期的首付分期基础上，再送一个车位的承诺。

据克而瑞长春机构数据，截至2021年5月末，长春市商品住宅累计库存1121.2万平方米，按照2020年平均销售速度计算（月均去化71.92万平方米），当年库存可销售15.5个月。

有业内人士认为，随着今年4月15日长春土地集中成交390.6万平方米，库存将进一步迎来压力，再加上限制公积金贷款等政策实施，导致客户购房压力加大，各开发商开展五花八门的营销方式，购房者需谨慎对待，避免日后产生纠纷。