吴若凡 中房报记者 樊永锋 上海报道

6月30日晚间，弘阳地产集团有限公司(1996.HK,以下简称“弘阳地产”)发布公告，袁春先生由于个人原因，辞任执行董事、行政总裁、董事会薪酬委员会成员职务，行政总裁之位由董事长曾焕沙兼任。

同时，弘阳地产内部同步发布了一则公告，由分管运营、工程、客服、招采四条职能条线的陈彬出任弘阳地产常务副总裁一职，协助董事长做好集团管理工作。

今年48岁的袁春，正处于“当打之年”的离开在当下并非罕见。

据记者盘点，前有高管成员张良、蒋达强、何捷先后离开弘阳地产，后有阳光城朱荣斌、三盛控股冯劲义、大发地产廖鲁江等“董事长级”人物离开原东家，明星经理人在这一波房地产调控中，前路未卜。

实际上，职业经理人的处境是房企境遇和行业趋势的一种折射。

以此次袁春离开弘阳地产为例，与此事同步进行的是弘阳地产彻底搬离上海、退守南京。据接近弘阳地产的知情人士透露，弘阳地产上海总部已经完成退租，员工和物资正陆续搬迁。

除了弘阳地产，短短一年多时间在曾被称为“房企中心”的上海虹桥，已有祥生集团、绿都地产、恒泰集团、三巽控股、锦艺集团、蓝光发展、奥山控股等房企传出撤离的消息。

据记者不完全统计，仅2022年上半年，已有约10家房企陆续将总部迁出上海，在以往将总部搬迁至上海的房企中，占比已达25%，迁出的速度远远超出了当时迁入的速度。

一定程度上，房企和明星经理人的撤退，也是行业兴衰的一个缩影。2021年下半年房地产调控政策持续收紧、房企处境急转直下。2022年的房企“路在何方”还有待每一个市场参与者的探索。

高管出走与千亿梦魇

“千亿”曾是中小型区域房企规模化的标志，为了实现这一目标不少企业曾高薪聘请明星经理人“开疆扩土”，这一度成为房地产行业白银时代的“特色”，弘阳地产就是其中的代表性企业之一。

2018年，弘阳地产开启“南京、上海”双总部布局，同年成功敲响港交所的上市锣声，与此同时弘阳地产掌舵人曾焕沙花重金请来一众明星经理人，如人力界名声远扬的张良、金融资源雄厚的蒋达强等。

“高管天团”不负众望，2018年弘阳地产实现合约销售金额473.4亿元，同比增长84.2%。2020年公司更实现了业绩大跨越，销售额一度贴近千亿元；随后多年弘阳地产一路高歌猛进，全国拓展并搭建“住宅和商业双轮模式”。

但2021年后，弘阳地产的扩张之路出现疲态，全年销售额停留在“800亿元”,今年1至5月公司合约销售金额155.2亿元，同比下降了60.8%。

伴随“千亿计划搁浅”，弘阳地产自2021年底开始战略收缩，区域架构由原来的10个区域公司合并为7个区域公司。

与之相应的人员裁撤成为必然选择，弘阳地产“9人核心高管”悉数离职，一些部门级管理层也陆续离开，据记者获悉，弘阳地产前资金管理中心总经理韩存磊、前副总裁李亮等管理人员先后离职，且带动了局部人员动荡。

扩张失速与问题暴露

从招兵买马快速冲刺，到步伐放缓、人员崩离、退回南京，是什么让弘阳地产搬离虹桥？

接近弘阳地产的内部人士告诉记者：“高杠杆、资金管控偏弱、营销效率欠佳是(弘阳地产陷入前述境地)的核心原因。”

据其透露，弘阳地产资金和投资团队做的“投资测算模型”中，要求40%的投资获取的土地只做前端融资，不做置换，40%只做开发贷，降低资金成本，剩下一部分做前后衔接（视情况也存在各占三分之一的情况）。

但在实际执行中，各区域公司为了冲规模高速扩张，在具体执行中把杠杆用到了极致，“尤其在2019年有些区域公司将原本只能拿2块地的资金，加杠杆做以便能拿到4块地，打破了公司拿地模型规定的前融、开发贷和自有资金控制比例。”

2020年以后，弘阳地产高周转策略所引发的消极影响逐渐显现，公司利润率和现金流出现下滑。

财报数据显示，2019年至2021年，弘阳地产的毛利率分别为25.1%、22.4%和19.1%，净利率为10.8%、9.2%和7%。

前端融资的好处显而易见，可以大幅增加ROE（投资者收益）并做大规模。就这样，弘阳开启了三年的高速增长时期。

数据显示，2019年至2021年，弘阳地产合约销售额分别为651.5亿元、865亿元和872.2亿元。

时间到了2021年下半年，至2022年5月，受疫情影响，销售端持续转冷，百强房企操盘业绩单月及累计同比持续下行。

伴随“供地两集中”出台、预售监管资金政策从严等因素影响，弘阳地产拿地溢价率明显上升，原有的拿地计划也被打破。上述知情人透露，弘阳地产在江苏等地一度出现区域执行与集团资金铺排脱节的情况。

一方面，房企美元债信誉受损极大影响着包括弘阳地产在内的房企的资金管理。企业动辄就有1亿至2亿美元债要到期偿还，这需要企业账上有十几亿元人民币的现金储备，一定程度上会挤压企业的资金“能动性”。

另一方面，过去三年弘阳地产拿了不少高成本地块，牺牲了利润，也对销售回款造成了一定影响，导致企业的计划无法落实，对资金造成压力。

从融资端收窄到投资端执行脱节，加剧了弘阳地产的资金紧绷，也最终导致了后续系列问题暴露。

调档降预期与房企出路

弘阳地产的荣光与风波，其实是数百家中型房企沉浮的缩影。

“千亿”阵营，曾经是中小房企追逐的一个目标，这意味着拿到房地产下半场的“入场券”，但当下半场以“低负债、低杠杆、低周转”的形态揭开序幕，房企的出路也随之改变。

“当房企发展战略与房地产形势不匹配时，企业必须适时做出调整、收缩战线。”

58安居客房地产研究院分院院长张波认为，高周转的运行前提是高杠杆，而当高杠杆难以持续，那么高周转就彻底玩不转了，留给房企的只有战略收缩一条路。因为从现实利益考虑，与其做全国化，还不如退回到熟悉的区域做透，压力还会小一点。

克而瑞数据显示，2022年截至6月末，有近半数企业完成年度目标甚至不足30%。绝大多数企业上半年的目标完成度均大幅低于去年同期，部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于20个百分点。放弃规模化幻想，已经成为生存的要义之一。

与此同时，房企也应该放低姿态、调低预期。

“过去，过度融资是兴奋剂，但当市场发生变化，融资开始收紧，企业发展就不能再靠融资、杠杆和滚雪球。相反，房企需要回归到‘房住不炒’的本质，挖掘区域价值和用户需求，用产品水平和经营能力赢得市场。”张波感叹，经过这一轮市场的洗牌，中国的房地产企业应该会对长久发展和稳健发展有更多考量。