徐凡淋/发自上海

市场即使再不好，也有楼盘脱颖而出热卖大卖，在房地产企业失去溢价红利时代，很多人认为提升品质的动力已经不足，对品质的追求和坚持变得漫不经心。人们还没有意识到的是，品质红利正在以另一种方式——更快的销售速度呈现，这在房地产至暗时刻及未来低光时代，毫无疑问是一种在市场上取胜的珍贵法宝。

据记者初步统计，2022年前三季度，在上海有3个房地产项目销售金额已超百亿元，分别为上海虹口区的瑞虹新城（九期天悦耀庭、十期瑞虹臻庭），142亿元；杨浦区仁恒海上源，189.8亿元；闵行区紫薇花园，150亿元。

在实地调查中，记者发现这3个项目的共同点，均属老城区旧城改造和城市更新项目，除拥有区位、交通，教育资源、商业配套等优势外，均为城市更新标杆项目。其中，瑞虹新城开发商瑞安地产在虹口区深耕26年，累计推出十期房源，在区域内以高品质好口碑赢得市场与客户的长期信赖，至今已有多期实现开盘即售罄，甚至多次成为上海销售冠军。

这些项目在实现企业销售业绩的同时，也成为以时间兑现价值，以作品赢得万众钦羡的典范。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，地段和区位很重要，瑞虹新城和仁恒海上源都属市中心地段，市场契合度高，闵行颛桥紫薇花园离地铁口不足300米，是区域内唯一偏改善型的产品，地段也属于近市区的范围。

这些销售上百亿元项目还有很重要的一个特点，即开发商把品质作为重点，聚焦在产品本身的打造上，好项目的特质作为品牌附加值形成影响力。以瑞虹新城为例，品牌和口碑在区域内乃至在上海本身的影响力较大，多次成为销售冠军，这种口碑与影响力是企业长期培育的结果。

口碑赢取市场

走在虹口区虹镇老街、临平路的瑞虹新城，干净整洁的马路、崭新高耸大楼、丰富繁华的商业氛围以及丰厚的教育资源，会一一映入人们的眼帘。

瑞虹新城，这个占地90万平方米的高端成片住区的所在位置，现在已很少有人提及这里曾是上海城区内最大“棚户区”，危房简屋约有90万平方米，曾是上海著名的“下只角”里的“穷街”。

在一个本不被看好的地段，香港瑞安地产用26年时间，让这片上海滩最大的“棚户区”变成上海最大的城市更新项目。如今的瑞虹新城拥有170万平方米的开发体量，55万平方米的瑞虹天地商业配套，会所、学校、公园、地铁交通一应俱全，瑞虹新城的转变历史堪称传奇。

在上海的旧城改造与城市更新中，虹口区“瑞虹式”生活迭代更新，已成为城市更新范本。

10月25日，链家地产虹口区一家门店经理接受采访时说：“这一片区，除了少数几栋楼，几乎都是瑞虹新城的楼盘，从一期到十期，前后开发有20多年”。

在上海今年第一批次推出的楼盘中，虹口区瑞虹臻庭（瑞虹新城十期）推出91～175平方米户型609套房源，上市面积85899平方米，备案均价119800元/平方米，共有1904组购房者签订购房认购书，1534组认购客户符合上海市住房限购管理规定，认购比达250%，入围分69.32分，销售金额102.9亿元。

瑞虹臻庭是瑞虹新城在虹口区推出的第十期，也是瑞虹新城该片区的最后一期。虹口区顺富地产门店店长赵雪表示，瑞虹新城从2012年开始住宅销售就有质的飞跃，不论是5期瑞虹璟庭、6期瑞虹怡庭、7期瑞虹悦庭或8期天悦郡庭，瑞虹新城从未缺席“销冠宝座”。

赵雪告诉记者，动迁前的虹镇老街，环境极差，居住在简陋棚户区的居民有近18000户人家，约10万人，城市面貌极其陈旧。

1996年虹镇老街旧改启动，2018年，随着虹口122街坊二轮的成功征收，意味着整个虹镇老街地区的旧改彻底完成。

“现在不止虹口区的居民对瑞虹新城很认可，还有很多来自浦东、黄埔、杨浦等市中心的人，来这里安家”。对这样一个虹口区人人皆知的高端住区，居民李阿姨高兴的说：“现在已经从一个棚户区发展成一个艺术街区，住在这里，我们很自豪。”

“瑞虹新城的开发历程非常久。能够让一家企业的一批人，为一个项目持之以恒地努力奋斗，我为我们取得的成绩感到喜出望外。”在瑞安房地产工作20多年，经历了瑞虹新城早期规划与调改过程，也经历了瑞虹新城成长壮大，瑞虹新城项目开发副总经理杨军表示。

“瑞虹新城彻底改变了我的居住环境。”瑞虹新城业主汤澜先生，最早与父母居住在上海旧式里弄从开始搬到瑞虹新城一期，2005年房子从一期置换到瑞虹新城二期。他说：“瑞虹新城二期生活非常便捷，刮风下雨都不用打伞，住户可以直接走到地铁站，社区周边日常吃喝玩乐一应俱全”。

26年时间，汤澜亲眼见证了瑞虹新城的发展壮大，从地铁通车到商场开业，从原本的小路变成林荫大道，在他眼中，整个瑞虹新城在这片土地上成长蜕变，不断完善，成长为一个真正宜居社区。

现在的瑞虹新城2015年以后的几个次新盘，六期怡庭、七期悦庭、八期天悦郡庭，二手房成交价格均在16万元～18万元/平方米。高品质建造加上一二手房价格倒挂也是瑞虹新城持续热销的原因之一。

IPG中国区首席经济学家柏文喜对记者表示，这几个项目实现销售上百亿元的支撑背景与原因，主要是属老城区周边配套较好的城市更新项目，而且项目品质较为优质，主要针对的刚改需求。在当前市场疲软的背景下，企业的突围点需要紧密围绕刚改需求，立足城市核心区，同时还要以品质和性价比说话。好项目的特质第一是位置位于核心区，周边配套成熟，交通便利；第二是项目定位适销对路，适合当前的市场需求；第三是有突出的性价比，以品质说话。

高品质成就销售业绩

同样属旧城改造的仁恒海上源，从去年11月24日第一批正式开盘到今年8月18日第四批房源售罄，1162套房源全部名花有主，项目销售总金额约207亿元。

该项目第一批推出299套房源，入围分50.68分；第二批推出226套房源，入围分73.44分；第三批推出372套房源，入围分72.16分；第四批推出265套房源，入围分84.5分。入围分水涨船高，在1~4批次中，吸引了4750组有效意向认购客户，成为仁恒置地独立开发受到市场极大关注的楼盘，也是仁恒置地在上海打造的标杆项目。

该项目位置（原蒋家浜路小街33弄，杨浦区81街坊，2017年拆迁2000余户居民）属内环内杨浦区蒋家浜路，靠近昆明路，齐齐哈尔路，距离北外滩4公里，地铁12号线、18号线江浦公园站不足300米，地铁8号线江浦路站约800米，地理位置非常优越，在北外滩是十分稀缺的纯住宅地块。

作为教育强区的杨浦区，仁恒海上源周边同样具备丰富的教育资源，公立小学、中学以及民办学校等，周边商业配套，医疗资源完善。

值得一提的是，区位优势之外，自积分制以来，仁恒置地打造的所有产品均触发了积分制，作为深耕上海20多年老字号房企，仁恒的高品质建造在上海同样有着属于自己品牌的号召力与信服力。

上海2022年前三季度另一个销售上百亿元的项目，闵行区颛桥紫薇花园，由宝华企业集团、东苑集团、弘久地产联合开发，是颛桥老街旧区改造城市更新项目，也是闵行区单体体量最大的老旧街区。

项目位于颛桥镇中心位置，南侧就是镇政府，毗邻地铁5号线颛桥站，区域内河桥众多，这里曾是颛桥镇上商业最为繁华的地方，也是几十年前上海比较繁华的老镇代表之一。

该项目于2020年7月28日正式开工，总建筑面积约30万平方米，主要由14～16层精装住宅组成，主力面积为85～144平方米户型，共规划2812户。

数百年历史的颛桥老街，承载着时代的变迁和历史的见证。开发商将老街内原本四个历史性建筑文物，不仅完整的保留了历史建筑原貌，还对建筑予以改进，在结构上加固加密，增加安全度，也更好地传承了历史文化，把传统融入现代，全方位展现出别具一格的文化特点。

紫薇花园周边交通、商业、教育资源丰富。2021年12月第一批首次开盘便受到市场的关注，第一次开盘首开售罄，今年第二批推出864套房源，吸引1858组购房者签订购房意向书，认购比达215%；8月第三批推出672套房源，吸引1096组购房者签订购房意向书，认购比163%。

该项目由东苑集团携手弘久集团和宝华集团打造。其中，主要“操刀”的宝华集团向来不接受“低级品质”，靠多年耕耘的良心，反复雕琢的匠心。用宝华自己的话说：“不做产品做作品，不跟潮流引潮流”。

宝华集团开发的西郊紫薇花园、宝华城市之星，都是宝华产品力的代表，无论业内还是购房者提起宝华的项目都印象极深。

这些一处处曾经的老地方，老街深巷，记录着城市变迁的历史与文化底蕴，正华丽变身，展现着城市发展的希望和蓬勃活力。

这几个销售上百亿元的项目，不论虹口区的瑞虹新城，杨浦区的仁恒海上源，还是闵行的紫薇花园，除区位优势，其中，很重要的一点跟企业长期以来的产品力，建造高品质产品的好口碑密不可分。

上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿表示，大城市市中心区新增土地总体有限，更多利用城市更新建设新商品住房。这类住房有三个特点：一是供应少，受规划限制、动迁周期和成本影响，市中心的新房供应总体有限，属稀缺产品；二是成本高，前期的动迁成本、土地成本、配套建设成本都可能较高，所以房价定价较高；三是需求强，该类项目周边都是成熟的商业、办公配套，部分靠近核心商务办公区，职住平衡性高，所以购房需求大。这就决定了该类项目总体去化快、销售额高。

“在当前市场仍存在较大不确定性的情况下，企业也必须调整思路，改变过去高负债、快周转的发展模式，重点是关注需求强的项目，将有限资源投入优质项目中，以高品质的项目，带动企业更持续和高质量发展”。崔光灿表示，企业可以通过提高差异化的产品设计，更精准地对接刚性需求和合理的改善型需求，以质量为前提，充分考虑购房者的个性化需求。特别是当前以精装修房为主的情况下，要更多站在提高居住品质的角度设计和装修。