纾困项目建设进度 图片来源：采访对象

吴若凡 中房报记者 樊永锋 北京 上海 郑州 成都 西安 南宁 报道

在多个城市屡现楼盘烂尾、延期交付、质量打折情况的背景下，"保交楼"已成为行业底线和民众呼声，也成为了近半年来房地产市场整顿工作的主旋律。

2022年7月28日，中共中央政治局会议首次提出“保交楼”的工作任务，稳定房地产市场，压实责任主体，稳民生。

同年8月份，住建部、财政部、央行等多部门宣布出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目的建设交付，规模为2000亿元。这也是保交付推进以来，国家层面上首次予以的专项支持。

此后，中央各部门就保交楼多次发声，申明支持立场，并给出配套措施。

同年8月，郑州市率先落地全国第一个房地产纾困基金。

2022年9月23日，国家开发银行向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。全国2000亿元专项借款资金启动，“保交楼”资金进入实质性落地阶段。

供给端方面，各级政府通过资金帮扶举措支持房企或难交付项目。

2022年11月11日，央行和银保监会发布“金融16条”，由此为开端，在短短20天内，相关部门先后向房地产业射出“三支箭”，分别在银行信贷、债券融资、股权融资等方面给予支持，政策端强势托底，大幅提振各方信心。

不同于此前“救市”的着力点偏向刺激需求，这一轮密集出台的政策着重为房企提供更多的流动性。中指研究院方面分析认为，在当前政策组合下，商业银行在推进配套融资支持可做到有据可依，且缓解了后顾之忧，将极大提升贷款的发放效率，缓解项目建设的资金压力。

2022年，全国有近40个省市出台保交楼举措，数千亿保交楼资金落位到项目。

在全国“保交楼”如火如荼的进行过程中，中国房地产报记者历经数月走访了全国多个典型项目，从资金流向、保交付力度等方面还原“保交楼”项目的现状。

纾困资金使用流程图 图片来源：采访对象

申请“救命钱” 艰难曲折

今年3月13日，是一个值得纪念的日子，王强所在项目申请的1亿元纾困资金终于到位。

“真的太不容易了。”从申请纾困资金，到最终资金落地，王强和他的团队耗时近8个月，其中的艰难曲折，让人百感交集。

王强负责的项目位于成都市下辖一个县市。2021年下半年，受大环境影响，王强负责的项目资金被公司总部抽离。2022年，成都楼市出现前所未有的低迷，随即项目销售停摆，“正常情况下，我们的项目一周可以去化1~2套，当时一个月都卖不掉一两套。”

2022年下半年，王强的项目开始出现交付问题，此后半年时间由于得不到资金注入，项目彻底停工。

复工的无望让王强受到了各方压力，有政府的、业主的，还有公司的。

幸而多轮政策利好下，全国保交付进度进入提速阶段。房企获得了相对宽松的融资途径，从而加速了保交付工作。

2022年7月份以来，已经有近40个省市出台“保交楼”举措，包括对问题项目一对一帮扶、协调引入区域国企和金融机构、各级领导对项目“挂联兜底”等。

2022年8月，王强所在的项目正式向成都市申请了“保交楼”专项借款，用于项目竣工交付所需的后续资金；当年11月份，项目正式纳入了保交付名单，此后，经过8个月的等待，资金终于落位。

和王强的项目相比，某TOP20房企的纾困之路则相对顺畅，该企业在全国各地如西安、郑州、南昌、武汉均获得了政府下发的纾困资金。

该房企的营销负责人黎明向记者表示，自去年下半年以来，公司在全国累计共有10多个项目被纳入了“保交楼”名单。

在福建莆田，该房企于去年12月获政府专项资金支持，两笔资金累计共1.18亿元。

在陕西西安，该房企累计获得1.65亿元“保交楼”专项借款。据统计，目前该房企在全国范围内已获得近15亿元的专项纾困资金。

具体来看，“保交楼”专项借款通常由银行发起一笔低息或无息的项目贷款，或是专项纾困贷款。这笔贷款主要用于工程完工款项，金额并不会太高，以一个体量为10万平方米的小区为例，从预售到完工基本建安费用仅需1亿元就可以保证项目的顺利完工，这笔专款主要是负责企业从工程节点开始到完工的款项。

目前，全国保交楼的资金主要来自四个方面：一是企业自有资金（包括变卖资产或股权获得的资金），二是销售回款，三是外部融资，四是政府纾困资金。

王强坦言，受宏观政策影响，当下的房地产企业的融资难度并没有明显改善。持续的高杠杆经营和成本上升压力之下，企业自有资金十分有限；销售回款在目前市场形势下也很难覆盖资金缺口；涉及烂尾楼的企业大多存在信用风险，正常渠道的外部融资很难实现。

在此情况下，政府纾困资金可能成为企业自救的唯一出路。

不过王强表示，现在只是第一步，接下来他们还要和总包商、分包商、材料供应商、精装修单位等进行洽谈。同时，这笔资金并不能保证项目完全交付，根据王强团队的测算，该笔资金能够完成项目主体的80%。目前，王强团队公司已经开始着手申请第二笔资金。

纾困资金使用流程图 图片来源：采访对象

资金落位慢等问题频出

记者注意到，在“保交楼”、化风险方面，各地、市、区级地方政府发挥“一楼一策一专班一银行”机制作用，以周保月、以月保季、以季保年，确保按时间节点完成目标任务。

从目前落地情况看，保交付的确取得了阶段性成果，但一些地方在纾困项目和纾困企业的过程中也暴露出一些问题。

首先，一些看起来资金缺口不大的项目和缺乏抵押物的企业被排除在了纾困名单之外。

如某TOP10品牌房企在西安、重庆、武汉，均只有寥寥几个项目获批了纾困资金。

该房企的工程负责人王敏无奈道，主要是由于项目缺乏值钱的抵押物。其次，政府认为有些项目不需要纾困，开发商可以自行解决。

据悉，对于抵押物的审核，当地对接的平台公司会选择专门的评估公司，抵押物按照市场价打了5折，抵押率基本在50%左右。

据悉，纾困资金由国家开发银行下发到区域层面的平台公司，随后，平台公司和项目公司签订借款协议，并将钱打入指定的监管账户。

王敏坦言，地方平台对于抵押物的选择比较严格，“如果项目公司有资产是可以直接做抵押贷款，但剩余的项目是非优质资产，银行和平台公司都不想要。”

“毕竟纾困资金有限，政府只能挑民生类及老百姓重点关注的项目，一些资金缺口不大的项目则不在纾困之列。”

可见，从纾困到“保交楼”，双方也经历了一个博弈的过程。

其次，无论是纾困资金，还是风险处置专班，原则都是“救项目不救企业”，且要求项目债务“新老划断”。

以某TOP20房企的西安项目为例，项目负责人张强告诉记者，在纾困资金的使用上，政府文件中有一条明确指引，即“保新不保旧”。

张强表示，他所负责的项目以2022年9月30日为界，即9月30日之前的欠款由企业自行解决，之后工程量产生的资金由纾困资金支付。

王强也告诉记者，在使用资金之前，政府就对他们项目做了“新老划断”，即纾困资金只能用于后续的保交楼工作。

克而瑞研究中心总经理林波表示，这可能无法改善企业流动性，甚至倒逼部分规模房企不得已加入“躺平”行列。

此外，记者在调查中还发现，纾困资金在实际使用上存在着诸多不便的地方。

由于政府对于纾困资金的使用范围、使用比例、还款要求均有明确的规定，如在确定纾困资金额度前，政府会聘请第三方对项目进行资产评估，统计项目欠款，预估距离交付的资金缺口。

“如果项目尚需1亿元资金就能完工的，则按照资金的80%~90%进行拨款，剩下由企业自己解决。” 张强说。

因此，在业内人士看来，纾困资金既是救命钱，也是催化剂。最终确保顺利交付，依靠的是项目自身的造血，即通过销售回款或者外部资金来产生新的循环。

对于资金的使用也同样有着严格的规定。

某品牌房企位于南宁的项目负责人刘欢向记者表示。首先需要填写支付审批表，并附上公司内部流程的审批清单、合同及施工现场形象的进度描述。

“每次提交的资料像字典一样厚”，刘欢哭笑不得地表示。

随后，企业需要将这沓厚厚的审批资料提交给项目所在的区一级住建局，每个纾困项目均有对口的住建局经办人员，其在收到材料后，会同另一人到现场审核，待审核完毕后，材料会递交到区住建局，由分管的副局长进行签字，再递交给局长，局长审批后，材料会递交到到区政府办公室，由办公室主任签批。经过层层审批后，材料会流转到市住建局，由市局副局长、市住建的签证中心和市住建中心的负责人签字后才算最终审核完毕。”

最终，这本厚厚的“审批字典”会上传到银行系统，待银行审批之后，由政府资金中心做最后复核，并由银行在端口进行放款。

“最难的是每一笔贷款需要审核经办的人员太多，如果其中一环脱节，就会耽搁几天时间。”

对于纾困资金的监管，南宁的做法是实行反向监管逻辑，即资金在住建局账户，账户秘钥则由企业保管，这样做的好处是防止名下账户被债权方申请冻结或查封，确保资金的使用通畅。

记者在走访时发现，一些地方在纾困资金的使用上流程太长，往往一笔资金从申请到使用短则两三周，长则两三个月，甚至更久。

目前来看，每座城市对于纾困资金的使用都有一套自己的审批流程，每一笔工程款使用前都要进行上报，政府和平台公司在项目上也配备了多名人员对资金使用情况进行监督，来把控工程进度和质量。资金使用上，平台公司会交由第三方咨询公司进行审核，审核完毕后，政府方面会进行成本核算，前后至少经过四五道审批关卡，有的项目即便申请之后，资金还无法使用。

更有甚者向记者表示，他们有些项目申请使用资金后两三个月还无法支取。

另一家品牌房企位于四川区域负责人赵亮表示，其辖区域的项目在使用纾困资金时就遇到了一些困难，使用并不顺畅。

赵亮举了个例子，当纾困资金进入监管账户后，有的地方会要求企业先将监管资金用完，再用纾困资金。通常情况下，出现项目的监管账户已经被金融机构查封，账上资金被冻结，这就导致纾困资金无法正常使用。

其次，有些地方银行会以之前开发贷利息未偿、本金未及时支付为由限制开发商支取资金。

保交付 任重道远

虽然获得了资金的注入，但王强表示，由于他们的项目此前出现过停工现象，基于风险考虑，有关部门没有批复新的预售证，而现有的资金尚不够项目完成交付。

对此，林波表示，针对这些项目，应当适度松绑预售资金监管，同时加速其预售证审批进度，允许开发商继续卖房，以卖房的房款优先支付工程款，从而促进其自身形成良性循环。

“如果项目本身可以进行新的开发和销售，形成自我循环和自我造血，那项目才是真的盘活了。”王强说。

广东省城乡规划院首席研究员李宇嘉认为，外源融资只是一个方面，最关键的还是内源融资，即销售回款，占据开发商50%左右的资金来源，这取决于居民对楼市的预期、房价何时止跌、疫情的冲击何时缓解等因素。

记者在调查中发现，在处置抵押物的过程中，由于标的物本身面临烂尾等风险因素，负责对接资金的地方平台公司对于资产的处置并不积极，这就导致纾困资金最终到位的流程很慢。

与此同时，一些“出险”项目多是由于楼盘出现巨大的资金缺口，因开发商拖欠施工总包方工程款项，最终楼盘陷入烂尾。

随着保交付的深入开展，房企的项目也陆续获得了资金的注入，由于“新旧划断”，原先欠款的部分供应商没有拿到旧账。

旧账得不到偿还，原先合作的总包、分包单位，后续是否有能力垫资去做保教楼工程就成了疑问。此外，供应商也有顾虑，很难再去接新的保交楼工程。

复工，需要开发商和总包方多方的共同协调与配合，但一些处于“半停工”状态，供应商已是“惊弓之鸟”，不再愿意垫资，往往是资金到位多少就干多少活，处于干干停停的状态。

王强所在的项目也同样遇到了类似的困难，他们的项目共有三个总包单位，每个单位欠款在2000万~3000万元不等。

“一开始，总包方对于重新复工的抵触情绪很强，“一方面担心老供应商因为此前的债务纠纷在收到‘保交楼’的款项后故意不供货；另一方面老供应商也担心再次被套住，参与‘保交楼’的积极性并不高。”王强说。

不过，王强最终还是和项目所属的三家总包方达成了一致。

“我们对总包方承诺，等项目进入到良性循环，会对之前的债务进行清算，包括工抵等资产的清算。”

刘欢也表示，由于之前母公司的暴雷和项目资金断裂，目前项目最大的困难是与供应商重新建立信任。

不过，刘欢表示，他们已经和供应商约定，在付新账的基础上，结合产值来加一部分旧账。

林波表示，停工项目越快解决，越有利于抑制消极情绪的蔓延，巩固市场信心，从而稳住后续销售。事实上，经历了2022年的深度调整，当下政策重点还是应当稳市场，保住市场主体的同时增强市场信心，避免持续下滑行情，只要当前市场能够稳住，后期辅助一些实质性利好政策，压缩供给并累积需求，以时间换空间，房地产行业还是会迎来稳步修复和高质量发展阶段。

（应受访者要求 文中王强、赵亮、黎明、刘欢、王敏、张强均为化名）