每一场危机带来的都是行业的变革。“好的更好了，差的更差了。”所有人都这么评价疫情后的商业现状。

杭州大厦的总经理说，疫情后奢侈品市场回流明显，销售额甚至较往日亦有提升；光大安石的总裁说，危机或带来商业地产行业收并购的好时机……与此相应地，市场上一些中小型商业地产开发商的日子变得愈加艰难。

刚过去的2020上半年，有人逆势冲刺，更有人黯然掉队。

头部拉大优势 后来者加入混战

从新开业购物中心的数量来看，2020年上半年是最“寂寞”的半年。很少有商场在这关口还能如期开业，上海更是破天荒地创造了开业记录。

然而，国内土拍市场并未降温，头部商业地产开发商也未放慢扩张的脚步。“去地产化”的万达宣布今年将如期开业45座万达广场；离开了陈德力的新城控股在今年6月底连续落子五座吾悦广场，拿地规模和速度延续了以往的“凶猛”；龙湖则是继续瞄准“TOD地块”，竞得东莞、武汉等城市核心地块，稳中求进；华润置地通过拿地、收购、合作等方式加大商业版图，布局多个“万象汇”和“万象天地”……

头部商业地产开发商一方面积极拿地，另一方面以合作、轻资产输出的方式加速在全国的拓张，拉大与中小房企的差距。

除了头部的强势，不可忽视的是此前并不专注于持有型商业的地产开发商也开始加入混战，且无论是在数量上还是创新上都展现出了踌躇满志。

上半年接连拿下江苏张家港、广东揭阳、福建福州、山东潍坊、河南许昌、湖南湘潭6幅商业地块的中骏正在验证年初的“豪言”。

今年3月，中骏的“少东家”黄伦在接受其他媒体采访时表示，今年是冲击地产开发“千亿级”的决胜年，也是商业地产加速发展的一年，计划之后每年能拿20块商业用地，实现100座中骏世界城的目标。

从目前来看，中骏的“千亿”大关能不能过还是未知数，但勾地的速度的确势如破竹，截至7月底已拿下8块商业用地。从拿地的城市来看，重仓三四线城市的中骏或是想从万达、新城身上分一杯羹。

另一个“隐藏”的新入局者则是金科。虽然金科在全国已有大量社区商业项目，但因为面积小且多为销售型物业，所以此前在商业地产领域一直不成规模。而今年2月，金科正式宣布进军商业地产，成立商管公司和社区商业部，任命曾多年任职万达的许智涌兼任商管公司董事长。

目前来看，金科的商业地产的布局并不求高速，而是以文商旅的模式撬动新的消费需求，重点运营三大产品线，区域性商业金科广场、以IP体验为特色的金科乐方、以及社区美邻汇。据了解，今年上半年金科商业在全国已落子4个文商旅综合体，并预计在一两年后集中入市。

金科的文商旅之路能否闯出新天地？中骏能否实现一年拿地20块，成为下一个“新城”？后来者的力量，不可忽略。

外资商场撤退 百货加速闭店

有人起舞、有人逐渐淡出，2020年一场长久的疫情也正加速行业的洗牌。

对大型城市部分非核心商业而言，一场疫情后，线上挤占实体商业的趋势愈加明显，商场变得更加留不住顾客，线下客流和销售额下降明显，场内空置率持续上升；而中小城市的本地商业地产开发商则伴随着头部企业加速下沉三四线城市的步伐，迅速没落，毫无竞争力。

疫情是商业地产洗牌的加速器，或走向没落或被收购，新的格局正在形成。

上半年新加披丰树集团在中国打造的第二个商业项目——南海怡丰城被中海商业接手，丰树在中国的商业地产之路再退一步。自此，丰树集团在中国内地已无在营的怡丰城。据悉，转让时，南海怡丰城的出租率并不高，存在大量空铺。

而在此之前，丰树集团在国内的商业地产领域也已呈现“水土不服”的情况。2018年，丰树集团在上海的大型购物中心怡丰城开业没两年就转手给了黑石更名维璟广场，且转让时上海怡丰城的出租情况也并不乐观。

相比购物中心，零售百货行业的洗牌或许更加残酷。

据不完全统计，今年以来包括福州王府井百货、成都千盛百货晋阳店、昆明久喜百货、上海巴黎春天虹口店、新世纪百货南坪商都店、民生百货西安龙首店、太平洋百货不夜城店等均已宣布关门。

百货上市公司2020年上半年客流及业绩下降明显。以徐家汇（002561）发布的2020年半年度业绩预告来看，上半年徐家汇预计盈利3990.60万元–5700.86万元，相比去年同期盈利1.14亿元，股东净利润预计下降50%-65%；中百公司披露的《2020年半年度业绩预告》中也提示：“报告期，公司预计亏损6000万元-8000万元”。

闭店抑或通过收并购退出，上半年商业地产行业的洗牌已经开始。疫情常态化下，下半年谁能翻盘，谁又会被吞没，我们都没有一个明确的答案。