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创上半年地产界最大收购案后 中国平安能否重拾昔日市值高光?

中国房地产网

2021-07-09 18:53

中国平安的地产投资没有边界

中国平安的地产投资没有边界

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图片来源:中国平安官网


尽管中国平安一向以眼光独到著称,通过“高抛低吸”投资逻辑在碧桂园、绿地等房企间收获不少浮盈,但其“白衣骑士”地位在年初爆发千亿债务危机的华夏幸福身上失了效。


秦佳丽/发自北京


“中国平安的地产投资没有边界”,股吧交流群,有投资人这样形容平安庞大的不动产布局。多年来,这家保险巨头构建起了多元商业版图,从金融、医疗到不动产都是中国平安隐秘而擅长的领域。


7月5日,又有企业纾困迎来中国平安身影。当天中国平安发布公告称,北大方正集团重整计划草案已通过北京市第一中级人民法院批准生效,中国平安拟成为新方正集团间接控股股东。按照此前披露的重整方案,中国平安全资子公司中国平安人寿将以370.5亿元—507.5亿元对价受让新方正集团51.1%-70%股权并主导重整。


入主这家以健康医疗资源闻名的“北大校企”前,中国平安刚刚创造了今年上半年地产界最大的一笔收购案,拟投资不超过330亿元收购凯德集团旗下6个中国来福士资产组合最高70%股权。


这对中国平安而言是司空见惯的操作,作为投资高手,中国平安股权投资痕迹遍及一线梯队房企,凭借独到的投资逻辑,在担任碧桂园、融创、绿地、旭辉、朗诗二股东同时收获不小浮盈。


不断对外输血扩张的同时,当前中国平安其实是承载着市值压力。自2020年11月触顶94.62元/股以来,中国平安股价一路下行,截至今年7月4日收盘价为61.91元元/股,总市值1.13万亿元,年内跌幅超过30%,昔日的“深圳市值一哥”地位被新能源企业宁德时代反超。


业绩增长不及预期、投资地产股踏空成为业界解读其股价疲软原因之一,比如其连续两年注资180亿元的华夏幸福正遭遇前所未有债务危机,带来风险敞口。


近期重新加码地产等多元版图的中国平安选择“迎难而上”,不知其能否重拾昔日市值高光?


再现地产投资江湖


此次,中国平安控股方正集团无疑实现了其在医疗健康板块布局,顶着“北大校企”光环的方正集团正好持有稀缺前沿的实体医院资源。


不过,这家保险巨头目前尤其引人注目的多元化布局仍是不动产投资。集团年报显示,截至2020年底,中国平安债权计划及债权型理财产品结构和收益率分布中,构成主要投资占比的是基建、非银金融和不动产,其中不动产投资占比17.5%,名义投资收益率5.62%,收益率仅次于非银金融。


6月28日,与凯德集团之间达成的协议印证了中国平安对不动产的青睐。整场交易不超过330亿元,预计于今年三季度完成,中国平安将获得对方6个来福士项目至少70%股权,届时运营管理仍由凯德集团负责,平安“坐收分红”。


此次与凯德交易无疑创造了今年上半年来地产界最大一笔收购案,超过了此前SOHO中国售予黑石股权193.8亿元交易额。这也同中国平安一贯的投资逻辑相适应,即通过持股方式与地产企业合作,不吝资本注入,不过度干预经营,拥有可靠操盘手的同时追求长期期权投资下的丰厚分红。


整场交易用掉了中国平安今年一季度净利润。根据集团一季度报告,报告期内中国平安总资产9.75万亿元,归属母公司股东净利润272亿元;平安人寿当天发布公告称,这次交易完成后,标的项目投资余额占其2021年3月末总资产的1%,投资非自用性不动产类的账面余额占总资产的比例约为10.3%。


另据平安人寿强调,本次投资主要为商业办公不动产,标的资产是凯德最核心优质资产,租户品质优异,租约稳定,符合保险资金资产负债匹配原则。


目前来看,中国平安收购来福士项目已是其近期集中披露的第3项不动产投资。达成该项协议同一天,平安人寿还通过中国保险行业协会披露了另外两项大额不动产投资信息,分别为北京丽泽商务区D-03、D-04不动产与平安香港总部大楼,目前两个项目已进入实际出资阶段。


据近日中国平安首席投资执行官陈德贤介绍,中国平安现在手头持有的物业占总保险资金规模2%,租金回报率达到7%,每年为险资提供约42亿元租金收入。


亟待纾解的市值难题


历经33年发展,马明哲一手创办的中国平安构建起了庞大的保险和金融版图,在2020年《财富》世界500强企业中排名第21位。但平安对不动产的倚重则是近10年的事,2010年中国保监会正式发布《保险资金投资不动产暂行办法》,为险资投资不动产松绑,中国平安开始悄然打造出一个商业地产王国。


目前这家险资企业已是众多房企的“金主”。通过财务投资、联合拿地、股权收购等形式,中国平安地产布局痕迹涉及商业地产、养老地产、产业园区及工业物流等项目。历年投资阵营里,不仅是碧桂园、融创、绿地、华夏幸福、旭辉、朗诗的二股东,还持有金地、保利、华润、绿城、九龙仓、协信等房企股票。


事实上,相比2020年增持华夏幸福与中国金茂,战投招商蛇口终止等信息,今年上半年中国平安商业地产投资颇为平静。公布收购6个中国来福士资产项目股权前,中国平安上一次在商业地产领域的公开布局还要追溯到2020年12月,金融街和万科计划作价37亿元将北京丰科中心出售给平安人寿。


商业地产板块低调行进这半年,中国平安其实面临着较大市值挑战。自2020年11月底触顶94.62元/股以来,中国平安股价一路下行,截至7月4日收盘价为61.91元元/股,总市值1.13万亿元,市值缩水超过4000亿元,年内股价累计跌幅超过30%。另有大股东减持、私募“铁粉”清仓等信息,让这家险资巨头在二级市场备受关注。


梳理平安这半年投资反馈,在地产股上出现了难得踏空。尽管中国平安一向以眼光独到著称,通过“高抛低吸”投资逻辑在碧桂园、绿地等房企间收获不少浮盈,但其“白衣骑士”地位在年初爆发千亿债务危机的华夏幸福身上失了效。


2019年至2020年两年间,平安资管两次注资约180亿元,获得华夏幸福25.25%的股权,位列第二大股东。目前华夏幸福显然面临前所未有困难,截至7月5日收盘,华夏幸福股价报收5.4元/股,总市值仅为211亿元,与3年前触顶的千亿市值相距甚远。今年4月,与中国平安关系密切的吴向东出走华夏幸福,一度被解读为平安停止向华夏幸福输血前奏。


中国平安有意直面这一风险敞口。根据其一季度报告,平安对华夏幸福相关投资资产进行减值计提及估值调整金额为182亿元,占此前披露的全部风险敞口540亿元的三分之一。


目前来看,类似风险敞口不动摇中国平安“隐形地主”身份。集团年报显示,截至2020年底,中国投资性房地产中房屋及建筑物的公允价值为人民币796.78亿元,抵上一家中型房企市值。


另外,在平安系不动产运作与投资中,除了平安不动产、平安银行、平安信托、平安寿险和平安资管等在建设与投资上各司其职,中国平安成立或取得涉房子公司超过15家,比如从事房地产投资的深圳市平安置业投资有限公司,从事房地产经纪的平安好房(上海)电子商务有限公司,从事物业管理的深圳平安金融中心建设发展有限公司。此外亦不乏以英美为经营地境外公司,例如安邦汇投有限公司、海逸有限公司和PA Dragon LLC等,成为其境外商业地产布局的重要平台。


在中国平安投资者互动平台上,“股价持续下跌”与“华夏幸福投资决策”等成为了投资者关注的热门话题。中国平安在7月2日给予回应称,“股价波动受多方面因素影响,我们不作评论,公司一如既往稳健经营、持续提升盈利能力”;针对“华夏幸福的投资决策事项”,平安方面表示“公司不断加强投后管理,尤其是更加注重风险管理。公司非常重视投资能力、人才、制度、风控的建设,未来公司将继续努力提升投资效益。”


从新近股价反馈上看,中国平安两笔收购带给二级市场的利好似乎未达投资者预期。披露收购凯德旗下中国来福士项目消息次日,中国平安6月29日收盘价下跌1.22%,入主新方正集团公告发布次日,集团7月6日股价小幅上扬1.6%。


完成两笔大额收购之后,中国平安如何回血并重拾投资者信心,留待时间验证。


编辑:温红妹

中房报新闻,未经授权不得转载   

标签:地产界,收购,中国平
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