距离上次退出岛外限购不到两个月时间,11月15日,厦门市住房保障和房屋管理局微信公号发布《关于进一步优化房地产市场相关政策的通知》(以下简称“通知”),明确解除全市商品住房限购措施。
除了解除限购外,厦门楼市最新举措中还包括优化思明区、湖里区首付比例及利率下限、优化多孩家庭住房套数认定标准、阶段性支持住房公积金异地贷款等一系列政策“组合拳”。
“厦门岛内供给弹性非常小,供应量也有限,早已进入存量时代,如今依然退出了限购,说明当前厦门房地产市场确实比较疲弱。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
厦门楼市已经低迷了很长一段时间,包括成交量减少、房价下跌以及市场预期降低。
厦门市住房保障和房屋管理局数据显示,2023上半年厦门二手房市场行情较为低迷,总成交量12000套,不到2021年上半年成交量的一半,排近5年倒数第二位。
具体来看,自3月份二手住宅成交量到达3024套后就开始持续下跌,4月至6月,成交量环比分别下降14.39%、32.75%、6.15%。
厦门多位房产中介机构人士告诉记者,受学区房需求释放,今年2月二手房市场开始复苏,3月到达高峰,之后学区房市场“退烧”,加上新房市场供应井喷,二手房市场整体成交情况都有所回落,客户的观望态度日益加剧。“每年3~4月份才是厦门学区房交易高峰期。”
到今年下半年这一趋势还在延续。为了刺激交易,有房产中介机构想出了新的促销策略。据介绍,他们向客户承诺,一旦房屋交易成功,买家将获得价值3万~6万元的现金红包作为返还。这一策略在房源信息发布时就会明确告知客户,以期促成交易。
与此同时,政策上的强有力调整试图提振市场。
“最近,厦门的楼市政策发布已经很密集了。”一名厦门地产中介机构人士告诉记者,早在9月份厦门发布了新的楼市政策,取消了集美区、海沧区、同安区、翔安区商品住房的限售政策,并对住房信贷进行了调整。
在局部限购限售政策松绑的逐渐发力下,10月厦门新房、二手房成交量双双上升,但仍不及去年同期成交水平。
“成交量是有一点起色的。”厦门当地的一位房产中介机构人士刘明(化名)刘明告诉记者,但这种改善并非立即显现效果。
根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年10月厦门新建商品住宅成交面积为11.31万平方米,环比上涨70.8%,同比下降28.8%;10月二手住宅成交1392套,环比上升17.8%,同比下降2.9%。
同时,根据诸葛数据研究中心建立的市场情绪指数模型,厦门情绪指数入年以来几乎呈现持续下降态势,自9月份起进入市场低迷区间,10月情绪指数降至-0.88,市场情绪有待提振,因此政策端的持续松绑也是符合市场需求的。
另据国家统计局最新发布的数据显示,10月份70个大中城市中,厦门新房价格环比下降了0.2%;二手房价格环比降幅更为显著,下跌了0.9%。至此,厦门二手房价同比已经连续16个月出现下跌,环比连续8个月下跌。
全面放开限购是否能为厦门楼市带来更多的变化?李宇嘉认为,从政策效果看,一定会有部分人群特别是一些看好特区内长期价值的人群进入市场,岛内一些优质的物业会出现一个交易量的增长,但这个增长对全市房地产并不能带来明显提振。
镜鉴咨询创始人张宏伟表示,此次新政主要针对厦门岛内,取消岛内限购之后会吸引本地甚至外地客户来置业。厦门岛内无论是教育还是配套都更为优质,会激发改善型群体的换房需求。另一方面,随着置业群体回流到岛内,岛外的市场可能会进一步冷清。
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