赴港上市的东风正在席卷金融街物业。从递交的招股书来看，金融街物业或将成为港交所物业板块较为特殊的存在。

与其他物业公司有所不同，金融街物业瞄准了商务物业，这与母公司金融街集团不无关系。然而，成败皆母公司，这也从根本上削弱了金融街物业的经营独立性。长此以往，金融街物业未来的增量空间将非常有限。

规模难成气候商业物业仍是主力

自1994年成立以来，金融街物业发迹于北京金融街区域。截至2019年年底，金融街物业已拥有11家附属公司与40家分支机构，为全国144个物业项目提供物业管理与服务，在管面积约1986万平方米。从规模来看，尽管金融街物业的在管面积高于已上市的蚊型物业平台，但依然未成气候。

虽然金融街物业已经开启了对外扩张，但是成效并不理想。数据显示，2017-2019年，金融街物业分别管理88个、116个、144个物业项目，在管建筑面积分别为1318.5万平方米、1640.9万平方米、1985.7万平方米，其中持有非控股权益物业的建筑面积分别约为140万平方米、150万平方米、270万平方米。

金融街物业的规模发展，一方面受制于母公司金融街集团，以商业物业为主；另一方面商业物业的市场远远小于住宅物业。

从金融街物业营收的构成来看，商务物业占有较高的比例。2017年-2019年9月，金融街物业来自商务物业的收入占总收入的比例分别为70.2%、67.5%、65.8%。尽管呈现下降趋势，但占比依然较高。

实际上，在金融街物业的商务物业收入中，来自综合体、零售商业及酒店的收入已进入瓶颈期，主要受限于在管面积。据悉，金融街物业综合体的在管面积已经从2017年的144.2万平方米下降至2018年的101.1万平方米，直到2019年年底仍未有增长，同样未有增长甚至微降的是零售商业及酒店的在管面积。

为此，金融街物业开始重视其他物业业态的发展。在2017年，金融街物业商务物业与非商务物业间在管面积的比例分别为48.9%与51.1%。到了2019年末，上述比例变为40.3%与59.7%。

其中，2019年公司住宅物业的在管面积约887.5万平方米，虽然较其先前披露的9月末数据下降了35.9万方，但同比有所增长；公共物业、医院、教育物业及其他物业的在管面积增长至297.1万平方米。非商务物业在管面积的增加，直接导致其带来的收入逐渐超过了来自综合体、零售商业及酒店的收入。

值得注意的是，尽管金融街物业表示未来将致力于改进非商务物业管理及服务，扩大在住宅等非商务物业的市场份额，但住宅物业的毛利率普遍低于商业物业。2017-2019年，金融街物业中的住宅在管面积均超过了办公楼的在管面积，但是三年间前者提供的收入尚不及后者的一半，2019年末，二者收入分别约为2.2亿元及5.1亿元。

同时，商务物业的毛利率也要远远高于非商务物业。其中，商务物业毛利率为24.6%，非商务物业毛利率为10.5%。因此，商务物业特别是办公楼项目还将在未来很长一段时间内成为金融街物业盈利的主力。

业务拓展高度依赖母公司增量空间严重受限

在逐步调整商务物业与非商务物业结构的同时，金融街物业也在致力于摆脱金融街集团的影响。

目前，金融街集团通过附属公司华融综合，间接持有47.52%的金融街物业股份，金融街集团旗下的金融街控股则作为金融街物业的联属公司，为金融街物业提供大部分物业管理项目。

自2017年以来，金融街物业来自独立第三方项目的在管面积不断增长。截至2019年年底，这一数据已达到666.8万平方米，较2017年增长304.8万平方米，这令公司来自独立第三方项目的在管面积占总在管面积的比例由27.5%提升至33.6%。

得益于此，金融街物业来自独立第三方项目的收入增速也要高于来自金融街联署集团项目的收入，收入占比也由2017年的16.5%提升至2019年的18.9%。但相比之下，金融街联署集团项目提供的收入规模依然有着绝对优势，是独立第三方项目提供收入的4倍有余，约为7.9亿元。这也说明独立第三方项目的回报率不足。

此外，金融街物业公共物业、医院、教育物业及其他物业在管面积的大幅增长也离不开金融街集团的业务拓展。例如，公司与母公司集团内的一家教育领域的公司开展合作。截至2019年年底，金融街物业已为该公司所运营的9家学校及幼儿园提供物业管理及相关服务，并就未来的合作签署了一项战略合作协议。

在招股书中，金融街物业也指出，母公司开发的物业将继续成为主要的收入来源，并将与母公司保持长期的合作关系，尤其是教育和医疗保健板块。可以预见，金融街物业在加大经营独立性方面仍有漫长的路要走。

京外拓展难度较高 区域扩张仍需发力

除了扩大非商务物业规模，加强经营独立性之外，金融街物业未来发展的另一重点，是开拓北京以外的市场，不断扩大地域覆盖范围。

据招股书透露，2008年金融街物业开始向京外扩张，开拓华北市场。直到2010年，才首次进入北京以外的西南及华北市场。如今，金融街物业的业务范围已囊括中国11个省市，并集中于一、二线城市的市场。

不过，综合历史、资源、母公司等多方因素，北京作为公司大本营，依然在金融街物业布局的各区域中增幅最高。金融街物业在北京的在管面积由2017年的543.4万平方米提升至2019年的809.9万平方米，增幅为各区域最高，华东（上海、江苏）与华南（广东）区域增幅分列二三。

从各区域在管面积的占比来看，金融街物业在北京的在管面积占比为40.8%，占据绝对优势，且较为稳定。西南（四川、贵州、重庆）、华南（广东）与华东（上海、江苏）区域占比分别为17.6%、16.9%及15.5%。

因此，金融街物业在北京地区的收入无可撼动，尽管占总收入比例呈现下降趋势，但在2019年依然位于63%以上，为6.2亿元。

虽然金融街物业在华北（包括天津、河北，不包括北京）区域的在管面积并不高，位于第五名，但收入贡献占比却排在了前三。对于金融街物业来说，其主战场依然位于北京及辐射到的外部区域，其次是西南、华东和华南区域。由此看来，金融街物业的区域扩张还需要更多时间。