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金永宏：42家物企总市值创新高，物业股去年12月走出微笑曲线

2021-01-05 14:53

特约撰稿人｜金永宏

2020年12月物业股新增6家上市物业公司，叠加头部企业市值的高速增长，计42家物业公司的总市值达7649.7亿，创历史新高，环比11月增长52%。

物业股在2020年7月估值达到峰值后，自8月下行后持续低位徘徊，10-11月新上市物业股，连续破发，市场悲观及质疑情绪加剧。12月初，笔者曾提出过“11月物业股价有涨有跌，是否已是谷底？”的疑问（见《巨头入市格局大定》发于《物业中国》），12月，物业股应声翘尾，走出了漂亮的微笑曲线。

本文数据来源：淡茶先生公众号

新股高歌猛进，PE创新高，拉升作用明显

10-11月物业新股频频破发，市场质疑场不断，12月新股发行时均受此影响。建发物业为介绍上市，没有进行发行新股没有融资，其他5只股票确定的发行价都相对“谨慎”，至12月31日，恒大物业、华润万象、特发服务、佳源服务的股价实现上涨，远洋服务有小幅下降。

在滚动市盈率（TTM）方面，6家公司有3家高于38.5倍的12月行业均值，其中华润万象市盈率（TTM）更是高达146.41倍，赚足资本市场的眼球，对物业股整体估值提升非常明显：

恒大物业12月2日上市，至12月31日收报每股8.95港币，市盈率（TTM）52.65倍，市值高达966.5亿，排在碧桂园服务之后，成为物业股第二高。

华润万象生活，12月9日以22.3港币的发行价入市，至12月31日股价收报35.95港币，股价上涨61.21%，146.41倍的市盈率（TTM），成为物业股市盈率（TTM）新高。

特发服务12月21日上市，发行价18.78元，至12月31日收盘达40.5元，股价上涨115.65%，成为物业股本月涨幅第1，其市盈率（TTM）为44.79倍，亦高于12月均值。特发服务也是中国物业行业里第一家在创业板上市的企业，对拟上市物业公司有参考借鉴意义。

佳源服务、建发服务、远洋服务的市盈率（TTM）分别是37.1倍、33.56倍、23.84倍，均低于12月均值。

数风流股市，还看头部

本月市盈率的提升，与头部企业的贡献密切相关。在本月的市值TOP10中，除12月新上市的恒大物业和华润万象外前文已分析过之外，其他8家公司的市盈率（TTM）7涨1跌。

融创服务从71.4倍上涨到106.15.倍，金科服务从56.3倍上涨到74.49倍，永升生活服务从67.83倍上涨到84.89倍，碧桂园服务从54.32倍上涨到64.63倍。世茂服务下降了7.73个倍数值至49.17倍，也高于行业均值。

新上市物业公司及头部企业的发力，整体拉升了行业的估值，市值排行榜的角逐愈发激烈。恒大物业和华润万象生活12月新上市，以966.5亿元、820.6亿元位列市值第2、第3位。

碧桂园服务在喊出“打造国际领先的新物业服务集团”的未来畅想后，一路飙升，12月单月市值增加300多亿元，再次突破1500亿位居行业第1。融创服务单月增速最快，市盈率（TTM）提速34.75个倍数值，市值增加170多亿元位列第4。被7国媒体参访点赞的金科服务，单月增加百亿市值位列第6位。永升生活服务单月市值增加57亿元保持在第9。

世茂服务从10月排在第3位，11月排在第4位，12月直降6位，位列第10。招商积余和中海物业两央企跌出前10，招商积余在12月中旬，曾披露拟收购香港本土上市物业企业创毅控股53.51%股权，对股价略有反弹拉升，但整月市值还是蒸发18余亿元。

注：公司后+A为A股上市公司；

注：因港股企业较多统一转换成港币，按2020年12月31日汇率1人民币兑换1.18690港币计算。

在市值排名11-20的物企中，不见了彩生活、正荣服务和蓝光嘉宝的身影。至2020年6月，彩生活还是物业企业中实管面积最大的企业，半年业绩会宣称“计划再用一年左右时间，让集团重新回到高增长阶段”，遗憾半年后市值未增反减跌出市值TOP20。正荣服务自7月上市冲高后，股价连降6个月实属罕见。蓝光嘉宝收购战略终见成效，股价连降4个月后首次提升，单月增加11多亿市值，遗憾下滑至第21位。

宝龙商业12月表现抢眼，单月新增26亿元保持在第12位。10月30日刚上市的合景悠活，单月市值增6亿元呈现企稳迹象。

分化加剧，资本市场不洒胡椒面，上市红利期结束

头部企业高歌猛进，而尾部企业则相对惨淡。在市值排在22-42位的企业中，12月新上市的特发服务、建发物业、佳源服务位列第22、25、29位。其他企业市值仅有鑫源服务、和泓服务小幅提升，浦江中国保持不变，其他企业全部下跌。

上市物业公司越来越多，资本市场用钱投票，洒胡椒面式的普惠时代一去难返，上市红利期宣告结束。

物业企业的2021

“利润只是受托临时保管，最终需要贡献给社会”（稻盛和夫语）。所有过往，皆为序章，物业企业能否从数字世界穿梭回现实世界，跳出“指标论”回归现实，回归到思考“社会需要什么样的公司，回归到客户需要什么样的物业公司”。把时间拉长看，只有那些不断满足客户日益增长的对美好生活需要的公司，才有可能成为基业常青的百年企业。

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