文｜唐珊珊

2021年第二家正式冲刺港交所物业板块的，仍是一家小型物企。

1月18日，德信服务集团有限公司（以下简称“德信服务”）向港交所递交招股书，建银国际担任独家保荐人。

其招股书显示，截至2020年9月30日，德信服务拥有163项在管物业，在管总建筑面积为2310万平方米。

值得关注的是，德信服务的前身盛全物业早在2015年11月就在新三板挂牌上市，但又于三年后退市。也许从那时起，实控人胡一平就开始了公司改道港交所主板的筹谋。

事实上，自2017年以来，已有包括永升生活服务、和泓服务、鑫苑服务、蓝光嘉宝服务、银城生活服务、保利物业、第一物业等在内的40余家物企纷纷从新三板摘牌，改赴港交所上市。

“新三板主要涉及企业之间的股权转让，交易量有限，甚至有一半物业股已经沦为‘僵尸股’，因此很多物企开拓新的平台谋求进一步融资、扩张是顺理成章的事情。”物业行业资深专家金永宏在接受物业中国独家采访时表示。

在金永宏看来，中小型物企上市后想要进一步获得资本市场的关注，就必须强化自己的业务特质，讲好有别于头部企业的“差异化故事”。

德信服务的前世今生

德信服务的历史可以追溯至2001年，彼时，胡一平通过其全资公司德清县中房物业管理有限公司开始从事物业管理服务业务。

2004年3月，盛全物业正式成立，总部位于杭州，当时德信控股和第三方独立公司杭州互丰置业咨询有限公司分别持股51%及49%。

随后，盛全物业又进行了一系列股权转让与注资，盛全物业分别由盛全控股和德清凯邦拥有80%和20%股权。从公司在新三板挂牌到摘牌，这样的股权结构一直没有太大变化。

直到去年9月，出于转道上市的需要，盛全物业由股份有限公司转制为有限责任公司，并成为德信服务的间接全资附属公司。与此同时，胡一平引入香港美仑和创智两家战略投资方，最终，胡一平及其配偶魏佩芬盛富国际持股70.56%，凯邦国际持股17.28%，香港美仑持股7.13%，创智持股5.03%。这其中，凯邦国际是公司股权激励平台德清凯邦的升级版。

物业中国注意到，2020年11月，德信服务还被列入杭州余杭区企业上市培育对象，有效期为三年，这意味着德信服务具备了未来在A股上市的可能性。不过在综合权衡之后，胡一平还是选择让公司加入港股大军。

值得一提的是，去年9月胡一平还实施了一项雇员股份激励计划，总金额达1613.29万元，激励对象为德信服务的五名高管，足见其对德信服务赴港IPO的高度期待。

如何讲好差异化“故事”

规模体量并不占优势的德信服务，近几年业绩增长较为迅速。2018年、2019年两年，其营收分别为3.98亿元、5.13亿元，同比增速28.9%；2020年前9月，德信服务营收达到4.98亿元，同比增长32.7%。毛利率方面，德信服务报告期内毛利率分别为23.9%、28.3%和33.6%，同样实现稳定增长。而其净利润更是涨幅明显，去年前9月净利润为8066.3万元，同比增长高达208.14%。

与多数分拆于房企的物企业务高度依赖于母公司不同，德信服务最大的业务亮点是第三方拓展能力更强。截至2020年9月底，其独立第三方业务在管面积占比为66%，收入占比为59.9%。

不过近三年来，德信服务第三方业务的占比出现连年下滑，或将成为其未来发展道路上的一大隐患。2018年和2019年，其第三方在管面积占比分别为78.1%、70.4%，收入占比分别为73.9%和67.6%。

从业务构成来看，德信服务收入主要来自物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。物业管理服务虽然一直是其主要收入来源，但占比呈逐年下降态势，统计期内营收占比分别为67.5%、60.5%、54.6%。此外，近三年来其物业管理服务99.9%采取包干制，导致其物业管理费的收取每年都产生30万-40万元的亏损。

相较之下，其增值服务业务则呈现扩张态势。统计期内，德信服务非业主增值服务营收占比分别为21.7%、27.2%、23.4%；社区增值服务营收占比分别为10.8%、12.3%、22%。而其社区增值服务中的会所服务，即提供餐饮服务及会议服务，是德信服务社区增值服务的独特之处。

据德信服务透露，此次IPO募资用途中包含“多元化及扩展服务产品”一项，将通过实施“六三一”的物业组合布局，扩大物业组合。该项计划中，住宅物业占60%、商业综合体及写字楼占30%、其他类型物业占10%。

金永宏认为，像德信服务这样的中小型物企，上市后想要提高市值，就必须走差异化路线，比如进一步强化在第三方拓展、社区增值服务这些业务层面的优势，这样资本市场就会认可其与碧桂园服务、恒大物业、融创服务这些头部企业讲的是不一样的故事，从而获得持续关注。

中钢经济研究院首席研究员胡麒牧也指出，独立第三方业务的拓展能力将是决定德信服务未来在资本市场具体表现的重要因素。

金永宏同时表示，今后港交所提高上市门槛后，大批中小物企未来赴港之路将被堵死；对于独立第三方物企来说，嫁接高新科技概念寻求A股创业板上市或将成为新的选择。

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