《中国房地产报》上市公司竞争力课题组   中国社科院城市与竞争力研究中心   中央财经大学上市企业竞争力研究课题组

四、上市房地产企业竞争力总榜单

（一）销售额1000亿元以上的A股上市房地产企业竞争力排名

1.A股上市房企综合竞争力排名显示，其他条件接近情况下，房企的销售规模能够综合反映企业的经营积淀、布局能力、运营水平和抵御风险的腾挪空间，多数评价指标数上，大型房企位于中游以上。

2.根据科斯定理，发展规模的决定因素为经营摩擦成本。过度扩张会导致企业经营效率下降，盈利质量、营运质量出现“边际效益”递减。因此，保持企业健康、稳定、可持续、高质量发展，需适度控制企业扩张速度和节奏。

2.2020年疫情冲击下，华侨城集团成为营收、净利润双最高的文旅集团，罕见实现营收、净利润双增长。得益于华侨城集团在“文化+旅游+城镇化”“旅游+互联网+金融”战略下扎实布局和有力行动。华侨城A旗下24家景区、24家酒店、1家旅行社、4家开放式旅游区累计接待游客4282.5万人次，恢复至2019年的82%，远超行业平均水平。年报数据中，其营收较2019年增长42.23%，净资产、股东权益、利润总额和销售利润率、成本费用利润率、土储面积等项目均排名A股前10。虽然触及资产负债率一条红线，但是最低的一家（70.01%），有望脱离红线。

这也说明，相对于单纯依据销售规模的测评方式，本测评采用较多指标的综合测算方式可能更能揭示出企业真实经营状况。

（二）按销售额划分的H股上市房地产企业竞争力排名

1.H股上市房企综合竞争力排名分布规律与2020年销售规模分布情况大体一致，分析同前。

2.中海虽然在现行指标计算方式下，规模得分方面略“吃亏”，但利润总额排名第1（增5.49%），资产总额、股东权益、主营收入（增13.88%）均位于前10。成本费用利润率第1，净资产收益率（0.13），盈利质量排名第1。营业收入一般费用占比最低，控费能力极强。土储面积6179万平方米，同样位于前10，发展潜力可观。偿债能力指标全部位于前5，总排名第3。是当之无愧的“全科优等生”。

3.恒大近期由于债务压力遇到困境，但在资产、体量、多业务和资本市场布局的加持下，期待其走出困境，通过战略、模式大刀阔斧的革新实现企业高质量发展。

4.龙光集团虽然销售规模不占优势，但其年报利润总额、净资产收益率、成本费用利润率、存货周转率、土储面积等指标均位于前10，三条红线均未触及，综合得分较高。

5.合生创展2020年度利润大幅增长，盈利表现各项指标均位于前列；偿债能力表现优异。有趣的是，其纯房地产经营销售情况表现一般。收益和利润上涨原因是合生创展在股市中投资收入达到 80.30 亿港元，导致其年报盈利指标和利润率指标均居于前列。研究团队认为，由于投资收入将对其房地产业务融资经营活动无疑将起到助推作用，本着客观务实的研究态度，未对其排名进行调整。

6.朗诗虽然2020年销售业绩和收入增长，但年报净利润等指标出现较大下滑，调整后资产负债率等指标表现一般，拖累整体得分。

（三）A股上市房企业绩竞争力总排行榜

本次上市房企综合竞争力排名按发展规模、盈利质量、营运质量、成长潜力、偿债能力等五项大的指标综合得分进行排序，不以规模论英雄，一些规模相对比较小但盈利质量、营运质量等项指标比较好的公司综合得分较高，排名比较靠前。

综合指标测评法相较于销售业绩排名更能反映企业真实情况，是一次全面的企业体检。

除前4强外，A股房企最终得分30~40分企业有7家；20-30分企业有43家，20分以下8家。企业得分符合正态分布规律，证明本评价指标体系科学、区分度有效。

排名13~55名企业间差距很小。是向龙头企业冲击的潜在追赶者。

本次上市房企综合竞争力排名只考核上市公司部分，且严格按照年报数据排名，可能出现个别母公司实力强劲但上市公司排名相对靠后的情况。例如中交地产，是中交集团实现“五商中交”战略之“特色房地产商”的主要平台抓手之一，也是“中交”品牌在地产业务板块的直接继承者。但其上市部分公布业绩的综合排名仅排在第34位。

个别城投类、政府平台类企业由于业务涉及城市基础设施建设运营等特殊业务，本次排名中进行了逐一研究，视其房地产业务营收占比进行筛选。如云南城投，其房地产开发业务收入占比为56.23%，与房地产业务相关的商业管理、物业管理、酒店运营业务合计突破31%。故列入本次上榜企业范围。其目前已处于*ST状态，与本次测评结果吻合。2021年6月，云南城投重组已取得重要进展。

（四）H股上市房企业绩竞争力总排行榜

与A股上市房企相比，规模和销售额居前的龙头房企在H股竞争力排名中也较为靠前。显示出更明显的各项指标与销售业绩正相关的态势。

发展规模并不说明全部问题，盈利质量、营运质量、成长潜力和偿债能力各项指标均好的房企，在榜单中排位靠前。显示了企业良性、可持续、高质量发展的能力。例如中梁控股发展规模排名仅为第24位，综合排名则达到了第14位。越秀集团虽销售额不靠前，但营收和盈利增长状况、盈利质量、偿债能力较强，综合得分高于大型房企。

九龙仓2020年总收入同比增加24%，盈利同比增加14%，净盈利同比增加14%，地产、物流和投资分别占集团总资产的65%、7%和28%。净资产收益率、融资-经营效率等指标表现较好，“三条红线”均未触及，综合得分较高。

除前6强外，H股房企最终得分30-40分企业有7家；20-30分企业有40家，20分以下7家。企业得分符合正态分布规律，证明本评价指标体系科学、区分度有效。

排名14-53名企业间差距很小。具备向龙头企业队列发起冲击的潜力。五矿地产2020年度虽然全年签约销售额同比增长约 124.0% 至 193.60 亿元人民币。但公告显示，主要因为公司年内从控股股东所收购之房地产发展项目的签约销售金额自2020年9月起计入本公司的签约销售额。年报报告收入76.62亿港元，同比降31.97%；毛利12.3亿港元，同比降53.97%；年度归属公司股权持有人溢利1.12亿港元，同比降88.08%。总资产683.88亿港元，总负债459.78亿港元，虽然未触及红线，但资产负债率也达到了67.23%。

禹洲集团虽然2020年实现销售破1000亿目标，但年报显示全年收入104.12亿元，与2019年相比下降55.2%。净利润仅为2.28亿元，下降94.25%。归母净利润1.17亿元，同比下降96.76%，在千亿级房企中表现最差，物业赴港IPO受阻。

五、A股未上榜房地产企业情况说明

经课题组研究，A股中几类企业暂时未列入2021年上市房企综合竞争力排名：

第一类：主营业务范围广，业务领域复杂且其他业务占比较高，年报数据难以区分其主营房地产业务的盈利和营运指标。此类公司涉及较多，例如张江高科（以科技投行为战略发展方向，新型产业地产运营商、高科技产业整合商和科技金融集成服务商），建发股份（供应链运营与房地产开发双主业，致力于供应链增值），万业企业（涉及实业投资、资产经营、房地产开发、国内贸易等），雅戈尔（涉及服装、仓储、化工产品、家电等），中天金融（主营业务包括保险、证券、康养、基础设施等）。此外，上海临港、南京高科、城建发展、长春经开、黑牡丹、华丽家族、城投控股、津滨发展、财信发展、新能泰山、电子城、海泰发展、海南高速等均存在年报主营业务涉及面广问题，可能对个别指标值产生异常波动。

第二类：因面临债务风险等原因，竞争力存在不确定性。企业既往业绩尚佳，但因各种原因面临短时困难，本着客观负责的态度，出于保护企业目的未列入榜单，较典型的包括华夏幸福和泰禾集团，我们期待并相信这些企业能够走出困境。

第三类：部分单项指标畸高，或特殊原因造成多个指标值异常波动，难以反映其真实经营状况。例如天房发展按现有计算标准，其营运质量分值达到6.18，但其他各项指标排名显著靠后，能否反映企业真实情况存疑。

结 语

上市房企竞争力提升之道：以自身功能定位认知转换为先导。转变定位、拥抱未来城市功能运营，重新定位自身角色，从城市发展的获利者转变为服务者、参与者、共生者，为城市发展提供高质量全要素支持。

以产品匠心创造力和为根基。拥抱新一代信息技术带来的行业变革，由“主动适应” 转变为“引领” 居民居住思维、习惯和产业发展方式。

以企业核心能力构成转换为抓手。着力提升战略决策能力、执行能力、科技研发应用实力、大运营能力、产品全生命周期管理服务能力。

以为社会创造公共价值、为股东创造更加健康可持续的利润为不断进取的目标。