预计未来政策力度和密度将有所上行，直至房地产市场止跌企稳。华少/制图

城市与区域治理研究院 苏志勇

9月24日，国务院新闻办举行新闻发布会，中国人民银行、证监会、金融监管总局主要负责人联合出席，并释放出降准、降息等一系列重磅政策利好。在房地产政策方面，中国人民银行行长潘功胜表示，拟会同金融监管总局出台五项房地产金融政策，包括引导银行降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例至15%、延长两项房地产金融政策文件期限、优化保障性住房再贷款政策、支持收购房企存量土地。

时隔两天，9月26日的中央政治局会议再次强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

五重政策大礼包，叠加高层会议喊话，为持续低迷的楼市注入强大的信心和动力。随着政策进一步落地显效，四季度楼市有望加速筑底企稳。

房地产市场调整仍在继续

目前我国房地产政策已经处于历史最宽松阶段。需求端：首套房平均房贷利率已经降至3%左右，多个城市房贷利率进入“2字头”；最低首付比例全面降至15%，创历史最低；除个别城市外基本全面取消限购；各地正在逐步取消普通住宅和非普通住房认定标准；各级积极推动住房“以旧换新”。供给端：城市房地产融资协调机制和“白名单”加速落地；收储商品房用作保障房、支持地方政府收购房企存量土地政策逐步展开；“金融16条”政策再次展期……

尽管供需两端政策不断加码，但政策效果并不十分明显。国家统计局公布的房地产相关数据显示，1~8月全国房地产开发投资69284亿元，同比下降10.2%。其中住宅投资52627亿元，下降10.5%。新建商品房销售面积和销售额同比分别下降18%和23.6%。另据机构统计，1~8 月百强房企权益销售金额下降 36%。一系列数据表明，当前房地产市场继续处于调整中。

市场持续调整是宏观经济环境、市场需求和政策导向等多重力量共同作用的结果。受宏观经济和就业市场影响，居民收入预期下降，导致消费能力和信心不足；房地产供求关系发生根本变化，导致部分城市商品房供应过剩，去库存压力增大；房价进入下行周期，导致居民对未来房价预期转差；“保交房”风险仍然是购房者的心理阴影；部分城市在住房消费方面还存在一定的政策障碍，比如限购政策。

从目前已经出台的政策看，基本做到了“对症下药”，但由于种种原因，政策落地还存在一定障碍。例如，房企合理融资需求落地难；收储商品房用作保障房、收购房企存量土地面临资金难题；低能级城市由于涉及项目量大面广，纾困进度较慢。

期待五重政策大礼包

落地显效

本轮房地产政策组合拳，是“5·17”新政的延续和加码，一方面反映出前期政策落实并未达到预期效果，亟待政策加码；另一方面也反映出高层对稳定房地产市场的坚定决心。业界普遍认为，本轮政策是超预期的。

中金公司分析认为，本次会议提出的五项房地产相关政策面向行业较为凸显的需求疲弱、信用风险、收储瓶颈问题都提出了针对性举措。从需求端来看，本次下调全国二套住房首付比例后，预计各地在“因城施策”框架下将逐步跟进调整，不排除京沪也会对限购限贷政策做适度调整，这或将阶段性地缓解居民的购房观望情绪；此外，尽管存量房贷利率调整较难直接刺激住房需求，但其通过消费路径间接改善经济，以及降息引导的新发房贷利率下行，也可能会对购房需求有一定支撑。

从信用端来看，此前在缓解企业现金流压力方面较为有效的经营性物业贷和“金融16条”政策进一步续期两年，同时研究推动政策性银行支持有条件企业收购房企土地。建议持续观察该政策在融资成本、借款机制、落地体量方面的安排和进展，预计上述政策与项目“白名单”机制一同有效助力“保交楼”工作的顺利完成，同时防范信用风险进一步蔓延。

针对此前推进较慢的保障房收储工作，本次也进行了一定改进，即提高央行资金支持比例至100%，隐含贷款融资成本将从2.5%左右下调至1.75%，在市场化、法制化原则下对应收购价上限将从此前的5~6折市场价提高至7~8折市场价，或有望带动收储工作有所加速。

独立经济学家任泽平认为，本轮房地产五大利好政策，从供需两侧发力，利于盘活存量用地、商品房去库存；缓解房企资金压力，降低居民利息负担，释放需求。降低存量房贷利率有助于降低居民利息负担、减轻居民还贷压力，一定程度上实现消费转移，另外可以缓解提前还贷现象，有助于银行留住优质客户。优化保障性住房再贷款政策，将保障性住房再贷款政策中人民银行的资金支持比例由60%提高至100%，有助于加快推动商品房的去库存进程。支持收购房企存量土地，利于盘活存量用地，缓解房企资金压力。在专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地；必要时，央行提供再贷款支持。

国泰君安分析认为，本轮与地产相关的政策，按照重要程度的顺序，首先是引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，因为其通过实际利率影响了PE的容忍度。过去一年，实际利率下调不明显，一定程度上给资产价格带来了压力。当前对引导利率下行的表述下，下一阶段预计将有改善。第二个政策重点是收购房企存量土地。目前央行表态还在研究中，但也值得期待，市场认知的“死库存”需要盘活，才能走向下一阶段。“死库存”不盘活，势必会影响到负债，那么也就会对金融稳定带来影响。

国泰君安认为，除了上述两项外，其他政策的影响程度相对较小，更多的还是在执行上给予更多的帮助。例如保障房再贷款中央支持比例从60%提高到 100%，由于是贴息思路，有时间期限，在当前较低的租售比下，收储逻辑还需进一步通畅。

如果说对金融监管部门的五重政策利好能否如期落地有所担忧，那么9月26日中央政治局会议关于“促进房地产市场止跌回稳”的表述，则坚定了楼市企稳的信心。中金公司分析认为，接下来要重点关注五方面政策进展：一是对需求端的直接支持，包括一线城市限购政策调整、房贷利率继续调降、加大税收优惠力度、增加购房权益等；二是提振需求端收入预期，包括财政发力带来的工资收入改善；三是严控新增供给的举措；四是加速消化存量供给政策等。总之，未来政策力度和密度将有所上行，直至房地产市场止跌企稳。

光大证券

我们认为此次房地产政策定位精准，有效回应了市场关切，政策效果可期。当前商品住宅销售情况不佳，央行将全国层面的二套购房贷款的最低首付比例由25%下调至15%，进一步降低了居民购房门槛，利于提振改善型居民的购房意愿；同时充分考虑“因城施策”由地方政府和商业银行自主确定具体比例。

此次央行称后续将进一步下调存量房贷利率至新增房贷利率水平，预计将进一步节约居民房贷利息1500亿元，缓解居民由于按揭贷款利息较高而导致的提前还款行为。

央行提升再贷款比例至100%，通过提高央行的出资比例，降低商业银行资金占用，进而降低银行投放贷款的实际利率，进一步鼓励商业银行和收购主体的加快保租房收储行为，加大房地产市场的去库存力度。

关于研究支持收购房企存量土地，延长两项房地产金融支持政策至2026底，体现了金融支持房地产行业，保证行业资金面平稳，防控信用风险的延续性。

华金证券

降存量房贷利率0.5个百分点左右至新增房贷利率附近，意在避免房贷不良率明显提升，从而避免导致更大程度的次生性内需收缩和房地产风险向金融系统性风险传导。此次存量房贷利率下调，叠加提升保障房再贷款比例至100%、考虑支持政策性银行等直接购买开发商储备土地等新措施，可能共同意味着人民银行对房地产市场短期见到拐点供需迅速反弹的期待不高，当前地产相关金融政策的主要着力点可能在于避免房地产风险与金融系统性风险相互传染强化，而很难奢谈降价促量。

浙商证券

央行在9月底出台政策组合拳兑现了政策加码的部分预期。具体政策工具作用上来看，本次央行政策工具主要针对降低需求侧的还款压力和买房资金压力，在缓解供给侧资金压力方面给予支持。我们认为，本次调整之后存量房贷利率和新增房贷利率还会继续下调，直至需求侧提前还贷现象有所改善以及购房预期逐步恢复。值得注意的是，本次存量房贷利率调整且幅度调整至新房房贷利率附近，是 2021年以来政策首次在收敛新老房贷利率差异上发力，这对降低存量房还款压力和缓释存量贷款风险有积极作用。

中泰证券

首套、二套房首付比例一视同仁，进一步降低改善型需求客户购房门槛，为愿意加杠杆的客户创造了条件，有助于满足改善型客户的需求。但考虑到现实中愿意以15%首付贷款85%的客户较少（更高的杠杆对应更多的月供），这一政策所覆盖的客群带来的对房地产销售的边际改善或较为有限。

关于延长“金融16条”和经营性物业贷款这两项政策至2026年底。这两个政策出台的目的是控制房地产行业信用风险，对于正常经营的房地产企业给予合理支持，考虑到当前房地产行业未呈现明显改善的态势，本次央行和金融监管总局把这两个政策从2024年底延长到2026年底符合市场预期。

国盛证券

鉴于二季度以来经济压力加大，尤其是7、8月各项数据普遍走弱，全年“保5%”难度增加。本次一揽子政策可谓如期而至，而且力度上、方式上也“诚意满满”，主要体现在：其一，既有着眼当下的“放水”，包括降准、降息、降存量房贷利率、降二套房首付比等；其二，也有布局长远的制度安排，包括创设新的货币政策工具支持股市（首期5000亿元的互换便利等），多项政策支持“长钱长投”、市值管理、并购重组等；其三，还有直面问题的“对症下药”，因此本次将人民银行出资的比例由原来的60%提高到100%，有助于缓解地方“缺钱”、收储意愿不强的困境。

往后看，预计还有不少增量政策，尤其是财政发力、松地产、支持地方化债、再降准降息，可能的包括扩赤字、增发国债，北上等核心城市松绑限购、取消普宅和非普宅区别，新增特殊再融资债券、特殊专项债支持化债等。

申万宏源

存量房贷利率下降可有效缓解早偿压力，有利于通过降低月供提升居民购买力，从而改善消费（包括住房和非住房消费），同时降低早偿率从而降低房屋挂牌、改善供需关系，同时降息环境下折现率下降、利好房产估值提升。

预计新增房贷利率有望进一步下降，源于降息通道清晰、实际利率高位等。

收储政策进一步加码，央行资金支持力度提升、收储范围扩展至土地。保障性住房再贷款央行资金支持比例由60%提高至100%，可有效降低收储资金成本，更易达到项目资金平衡，推动收储加速落地；收储范围扩容，从商品房扩展至土地；资金来源更为多元化，除专项债资金外，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，同时央行可提供政策支持。

粤开证券

本次降低存量房贷利率与去年8月的首次调降有两大区别：一是惠及范围更广，去年8月仅针对首套房贷，本次则包括所有存量房贷； 二是利率下调一步到位，去年8月要求新发放贷款的利率水平不得低于原贷款发放时的房贷利率下限，可能仍需承担较高的加点幅度，本次则直接降至新发放贷款利率的附近。

降低存量房贷利率有助于减轻居民利息负担，减少提前还贷现象，提升居民消费能力。

存量房贷利率调整可能进一步制度化、动态化。央行指出，“下一步，我们也在考虑将指导商业银行完善按揭贷款的定价机制，由银行、客户双方基于市场化原则自主协商进行动态调整”。制度建立和完善后，未来存量房贷利率调整可能不需要再等待专项政策出台，而是跟随新增房贷利率及时变化。